Una recomendación: ESCÚCHATE EL AUDIO MIENTRAS LEES EL POST.

En la entrega de hoy, voy a hablar de varios conceptos que son en el fondo lo mismo: EUROS.

Porque ¿a que no es lo mismo si te hacen la casa en seis meses que en tres años? ¿a que no?.

Y ¿a que no es lo mismo si pagas una factura de obra el día uno de mes, que el día uno pero seis meses más tarde?

O también, puede ocurrir que te quieran vender los huevos por kilo, y no por docena. Y entonces ¿cómo haces para saber si te están saliendo más caros o más baratos?.

el contrato de obra de tu casa 3 audio

Por si eres nuevo por aquí, que sepas que este artículo forma parte de la Serie «El Contrato de Obras de tu Casa».

El de hoy es el tercer artículo de cinco que conforman el total de la Serie.

Y como novedad, empiezo colgando el primero audio, para que lo escuches y no tengas que darte la paliza leyendo.

Refrescando la memoria, en el artículo anterior comenté lo que pasa si quieres cambiar algo en la obra, de cómo tratar las obras fuera de presupuesto y de cómo has de exigir que el constructor te enseñe los materiales para que tú puedas escoger si aceptarlos o no.

Empiezo…

Bloque 2 IMPORTE DEL CONTRATO

el contrato de obra de tu casa 3

IMPORTE TOTAL

Hablando de euros, lo primero es escribir la cantidad de la que es objeto el contrato. En letra y en número. Ojo NO TE EQUIVOQUES. Que es muy fácil y muy frecuente.

PRECIOS FIJOS

Dirás tú: ¿Y cómo habían de ser sino, los precios? Pues ¡Precios Fijos!

Ya… pero no lo des por supuesto.

Créeme. Cuando te vayan a pasar la factura te vendrán con explicaciones como

“es que cuando te redacté el presupuesto el precio del suministro de hormigón era uno y cuando me firmaste, como pasó tanto tiempo, pues subió..”

o también

“ ahora la teja ya no te puedo poner ésta en ese precio porque me la han subido, ahora tengo que poner esta otra por el mismo precio”

Ya ves que los motivos están a la orden del día.

Que no te mareen. Tú escribe (en el contrato) que los precios serán fijos a lo largo de toda la obra. Y ya está.

Claro! Que te tienes que haber preocupado de conocer esos precios (o sea, que en el presupuesto que has aceptado te figuren los precios unitarios de todas y cada una de las partidas). Porque sino, no vas a tener forma de evitar que te los cambien.

Ya me habrás oído hablar en otros artículos de la importancia de los precios unitarios. Recuerdas?.

Vale, pues en el contrato también hay que hablar de ellos y lo que hay que decir, en defensa de tus intereses, es que «los precios unitarios serán fijos para toda la obra contratada«.

De este modo dejas, como únicos datos variables los precios contradictorios (que son los que surgen de los cambios y de los trabajos fuera de presupuesto) y el dato de la medición de obra realmente ejecutada.

MEDICIÓN

Por qué “realmente ejecutada”?.

Porque si no hablas de este tipo de medición, y de cómo ha de hacerse, surgirán discrepancias sobre cómo han de medirse las cosas: que si a cinta corrida, que si con deducción de huecos, que si la piedra a 90cm hacen un metro. Enfin… Una discusión interminable e infructuosa.

Refiérete siempre a la descripción de la medición en el texto de cada partida y si en alguna no pone nada, es entonces cuando te vas a la medición “realmente ejecutada” siempre que así lo hayas recogido en el contrato. Lo entiendes?

FORMA DE PAGO

Es lógico pensar que vas a ir pagando la obra conforme ésta va avanzando no?. Bien.

Ahora, también es lógico pensar que el constructor te va a pasar la certificación para tu revisión y que si estás conforme, acto seguido le avises para que te emita la factura y se la pagues.

Sin embargo, en la dura realidad, pasan muchas cosas. Aún aceptando como bueno este planteamiento.

Para empezar, podemos hablar de cómo va a ir avanzando la obra.

“Pues como han estado yendo y viniendo durante seis meses, ahora van a esperar otros seis meses en cobrar”. Podrías establecer tú.

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O también puede pasar que vas y te esperas dos meses a revisar la certificación y darle el ok o a trasladarle tus inconvenientes y tus dudas. Olvidándote de que la empresa constructora tiene empleados que cobran mensualmente y que si tu certificación tarda más de lo previsto en cobrarse, posiblemente tengan que marcharse todos a otra obra mientras tú no te aclaras y no aclaras la situación. Con lo que al final, el ritmo de avance de tu obra es irregular y discontinuo.

Yo siempre recomiendo que la obra avance a ritmo constante y continuo. Y esto es lo que hay que propiciar, favorecer y premiar.

Sí. He dicho “premiar”. Porque si tienes una empresa que te atiende y avanza con las obras, no te conviene que eso cambie. Y para ello has de ser ágil con la revisión de las certificaciones de obra y puntual con los pagos.

Pensando, entonces, en propiciar un ritmo de obra constante y continuo, estaría bien que hubiese trabajos que certificar cada mes y hacer el pago de la factura en los siguientes quince días. Hechas las aclaraciones y correcciones que resultasen necesarias.

Clica aquí y te paso la redacción de este bloque del contrato.

Ahora vamos con los «tiempos»:

Bloque 3 PLAZO DE EJECUCIÓN Y RITMO DE LOS TRABAJOS

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PLAZO DE EJECUCIÓN

Pon encima de la mesa el plazo de tiempo que a ti te va bien. El que estás dispuesto a asumir. Y cuéntalo a partir de la fecha del Acta de Replanteo e Inicio de Obra. Claro que, luego tienes que pedirle este Acta a tus arquitectos, porque si no tienes una fecha de inicio, malamente vas a saber cuándo acaba el plazo.

Así que no olvides documentar el pistoletazo de salida.

RITMO DE LOS TRABAJOS

Si has establecido un plazo de ejecución de seis meses, y en tu obra hay dos personas un día.

… Otro día hay una…

… Al otro día no van … y no vuelven en toda la semana…

…Otro día hay tres. Malo malo. …

Tu obra tiene un ritmo de trabajo dis-con-ti-nuo. Y con ese ritmo te vas a comer los seis meses y te vas a poner en tres años (por poner un ejemplo).

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El buscar un ritmo continuo y constante de avance de obra, supone que el número de personas que van a trabajar a ella es continuo y regular, y la intensidad del avance de obra es también continuo y regular.

Si ves que un día no van porque es festivo en un sitio, otro día surgió un imprevisto, otro día no sabes qué ha pasado pero no hay nadie… entonces el avance de tu obra no será el deseable y prepárate porque te van a pedir que les amplíes el plazo de ejecución. Eso en el mejor de los casos (dada la situación).

¿quieres el CONTRATO DE OBRA completo?

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Quiero cumplir con el Reglamento General de Protección de Datos, y por eso TE INFORMO:

RETRASOS Y PENALIZACIONES

Si quieres que te tomen en serio en lo que al plazo de ejecución se refiere, tendrás que hablar de “penalizaciones imputables a la empresa”, con sanción económica incluída. Y también tendrás que hablar de “resolución del contrato por causas imputables a la empresacon costes a su cargo.

Y no tengas miedo a la reacción.  Ármate de valor y exponlo tranquilamente, al principio de todo, antes de que te empiecen a trabajar. Eso sí. Una vez ya hayas cerrado todos los precios unitarios.  😉 

Bueno. Lo dejamos por hoy?

Te adelanto que en el siguiente artículo de esta serie te hablaré de todo lo que implica la ley en tu obra. Responsabilidades y obligaciones. Todo. Y formas de gestionarlas. Del plazo de garantía y de TUS obligaciones en materia de seguridad y salud.

Ah!. Que no me olvido!. Clica aquí y te paso el texto ya redactado. 

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PD: si TODAVÍA no estás convencido del todo con el constructor que tienes metido en el entrecejo, mírate este artículo sobre Cómo Contratar Constructor. Seguro que te ayudará.

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