Una modalidad de contratacion de obras consiste en un marco-contractual que establece las reglas del juego que vas seguir para gestionar las obras de tu casa como quieres.
Pensando en hacernos la casa sin gastarnos más dinero del previsto, me encuentro con autopromotores que se deben creer que con pensar en no-gastar de más ya es suficiente. Y si luego no ocurre es porque no era posible. Que ya sabemos todos lo que pasa con las obras… nooo?.
Que las obras siempre se han hecho como se han hecho, y lo normal es que cuesten más de lo que nos pensamos ¿verdad?
Y, mientras no llega el disgusto de los presupuestos de los constructores, a nadie se le da por pensar que quizá, sólo quizá, hay alguna manera de gestionar la obra que sea más rentable que otra.
Qué va! eso debe ser ciencia-ficción para la mayoría de personas que se quieren hacer una casa.
Sin embargo, en este país que estamos (que Spain is different , también en esto) sí que hay algunas formas de gestionar una obra que son perfectas para ocupar todo tu tiempo resolviendo problemas y disgustos (por los que no es necesario pasar, y tampoco es obligatorio).
Por la contra, también hay alguna otra forma de gestionar las obras de tu casa con una modalidad de contratacion de obras que, no sólo te resulte más cómoda y ajustada a tus necesidades y situación actual sino que, también, te permite controlar el gasto de forma más eficiente y con mucho menos esfuerzo.
Te contaré más sobre esto, pero si no te gusta lo que vas a leer ya te aviso, que luego vienen los problemas….
Qué es una modalidad de contratacion de obras
Es algo así como el itinerario de un viaje.
Desde aquí me dirijo a personas que se quieren hacer su propia Casa (el destino).
Pero… ¿cuál es el itinerario que van a seguir (el viaje)?.
Porque aunque te quieras hacer tu Casa, hay varias formas de conseguirla. Hay muchos caminos para llegar al mismo destino.
Este artículo tiene que ver con las
Modalidades de Contratación de Obras según la manera de gestionar las obras de tu Casa
Cada Modalidad establece un itinerario a seguir y cada itinerario tiene sus ventajas y sus inconvenientes. Y hoy te voy a hablar de ello.
Cuando comienzas a idear tu casa, empiezas a buscar planos en internet, a mirar revistas de decoración, a buscar ideas, o a imaginarte cómo podría ser.
Y cuando ya la tienes definida, es cuando te paras a pensar que,
para ahorrar dinero, voy a hacer yo parte de la obra.
Ésta es una forma de gestión con su propia modalidad de contratación de obras.
O también piensas,
tengo “equis” dinero, voy a gastármelos en la obra y ni un euro más.
O también puede ser que quieras contratar un constructor que se encargue de hacerte la Casa tal y como está en el proyecto y que se apañe con tus arquitectos.
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O puede ser que NO tengas prisa por tener tu propia Casa y te de igual uno que diez años de obras, y la vas haciendo tú con tus amigos en los fines de semana (entre chuletada y churrascada). Esta forma de gestionar la obra tiene suele tener propio sistema-casero de contratacion de obras .
O puede ser que quieras hacértela con materiales de biocontrucción y como no hay mucha información sobre el tema, pues te la vas haciendo como práctica mientras vas estudiando y te vas informando. Esta forma de contratacion de obras suele tener mucho en común con la del punto anterior.
O quizá tengas un tío jubilado que te hace parte de la obra, ,o un hermano ingeniero que te ayuda a controlar la obra (otro sistema de contratacion de obras diferente).
O has decidido que vas a realizar una contratación de obras por partidas.
Hay un sinfín de situaciones que se dan en la realidad.
Como sabes, yo llevo haciéndole la casa a los demás, desde hace + de veintitantos años. Y he procurado agrupar todas las situaciones que se me han dado (y que conozco), en función de las consecuencias y obligaciones (legales) que conlleva cada una de ellas.
Y básicamente, son sólo dos opciones las que autoriza la ley:
1 Ponte en la caso de que te vas a hacer tu Casa y el sistema de contratacion de obras que has elegido consiste en contratar toda la obra a una empresa constructora que te la va a hacer según el proyecto para el que tienes licencia.
Si esta empresa constructora tiene trabajadores y maquinaria para cubrir todos los oficios no tiene que contratar a nadie más. Pero si tuviera que hacerlo, se encarga la propia empresa. No Tú.
Con esta modalidad de contratacion de obras es con la que mejor resultados conseguirás con mis recursos-gratuitos (si lo que pretendes es controlar los dineros al hacerte la Casa). Por eso te doy mi Plantilla de los Dineros y mi Plantilla para Comparar Presupuestos de empresas constructoras.
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2 En esta otra modalidad de contratacion de obras , te vas a encargar tú de todo. Es decir: vas a contratar cada parte de la obra a una empresa distinta.
Aquí entraría la situación en la que contratas a una empresa constructora que te haga gran parte de la obra, pero decides que vas a acometer lo que queda de obra con amiguetes a ratos. O lo irás haciendo tú cuando vayas teniendo tiempo. O meterás a tu tío jubilado a que te saque trabajo. O te la vas haciendo tú y así aprendes.
Mientras trabajes con empresas constructoras, o industriales, también te servirá mi plantilla para comparar presupuestos. De hecho, si vas a trabajara con varias contratas, la plantilla para comparar presupuestos te hará más falta que nunca (porque vas a tener que comparar muchos-muchos presupuestos, si quieres controlar el tema-económico, digo).
¿Ves la diferencia entre cada modalidad de Contratacion de Obras ?
Cada modalidad de contratación conlleva un modo distinto de gestionar la obra. Con unas obligaciones y unas consecuencias.
Más abajo te pongo las obligaciones que contraes en cada opción.
Pero ahora quería destacar que, obviamente, cada uno escoge la forma en la que puede llevar adelante la obra de su Casa, para que pueda cumplir sus objetivos.
Tú puedes tener como objetivo gastar el dinero que tienes ahorrado en la construcción de tu Casa y yo puedo tener como objetivo prioritario el ir aprendiendo bioconstrucción y probar por mí mismo en mi propia casa.
O puede que tú necesites tener tu Casa nueva en seis meses porque no tienes otro sitio para irte a vivir.
O puede que tengas una cantidad de dinero para gastarte y no más. Y tienes que ajustarte a ella. Y además, tienes que acabar la casa con ese dinero (porque tienes que justificar dónde te has gastado el dinero, por ejemplo).
Enfin, la situación de cada uno es muy particular y sobre todo muy personal.
Porque cada viajero tiene sus gustos ( unos prefieren el tren, otros autostop, y hay quien prefiere llegar rápido a destino y coge aviones).
Obviamente, yo como técnico tengo mis preferencias. Y te adelanto que, yo me inclino por utilizar modalidades de contratacion de obras que me permitan controlar al máximo el gasto. Y según mi experiencia, esto lo he conseguido muchas más veces cuando utilizo la primera modalidad de este post.
También he utilizado la segunda, con múltiples variantes y me he encontrado muchos más problemas en la obra. Problemas que también me han impedido cumplir con mis objetivos de control de gasto.
Esto que digo lo baso en mi propia experiencia profesional trabajando con autopromotores que se hicieron la casa.
He trabajado en casitas en las que la modalidad de contratación de obras era la segunda, bien contratando la obra a distintos contratistas, o siendo autoconstructores ellos mismos. Y el cumplimiento de los objetivos que yo persigo, con esta modalidad de contracion de obras , no tiene nada que ver con la primera. La generación de problemas durante las obras de construcción, tampoco.
Lo que explico en este blog es para aplicar, de forma estricta para la modalidad de contratacion de obras con una única empresa constructora. Si lo aplicas así, conseguirás mejores resultados. Si lo aplicas para la modalidad de contratacion de obras de contratar la obra por partes, la calidad de los resultados disminuirá y te tendrás que emplear diez veces más en resolver los problemas que te vayas encontrando.
Y ahora te pregunto: ¿tu tiempo y tu esfuerzo… ¿cuestan dinero?
Respondas lo que respondas, como persona entiendo que hacerte tu Casa es algo tan importante en tu Vida, que has de ser tú el que decida todo, incluida la modalidad de contratacion de obras . No metas la pata escuchando cantos de sirena ¿vale?.
Quiero que mi aportación pueda ayudarte a ver con claridad dónde te metes. Porque ya me conozco estos caminos y sé lo que te vas a encontrar.
Te voy a resumir las obligaciones que tienes en cada situación.
Obligaciones de un Autopromotor (de su Casa) según la modalidad de contratacion de obras elegida
Si estás en la opción 1, en el caso de que vas a contratar toda la obra a una empresa constructora para que te la haga según el proyecto y la licencia, entonces te conviertes en Promotor (según la ley).
Y según la ley , las obligaciones del Promotor son:
*designar Coordinador en materia de seguridad y salud
* asegurarse de que el Constructor-Contratista Principal tramita la Apertura del Centro de Trabajo
En este caso, las obligaciones del Contructor serán:
* estar dado de alta en el Registro de Actividades Económicas del Ministerio de Hacienda
* Redactar y suscribir el Plan de Seguridad y Salud
* Suscribir el Plan de Prevención de Riesgos Laborales
* Disponer el Libro de Subcontratación en la obra
* Designar Recurso Preventivo
* Si subcontrata a otras empresas para hacer parte de los trabajos, ya se encargará por la cuenta que le trae de asegurarse de que la subcontrata se le adhiera a su Plan de Seguridad.
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Cómo cumplir la ley si eres el Contratista de las Obras de tu Casa
Si vas a ser tú el que contrate directamente cada parte de las obras de tu Casa, entonces te conviertes en Contratista Principal. Además de en Promotor de tu Casa, claro.
Y además de las obligaciones como Promotor (que ya te puse en el apartado anterior), como Contratista también tienes cosas que hacer. Y son:
*darte de alta en la clasificación de Actividades Económicas del Ministerio de Hacienda
* redactar el Plan de Seguridad y Salud para la parte de obra que vas a contratar (en el caso de que contrates un autónomo o una empresa unipersonal)
* disponer del Libro de Contratación
* comunicar tú mismo la Apertura del Centro de Trabajo a la autoridad laboral competente (si contratas autónomos no tienes que hacer esto)
Las obligaciones de cada empresa que contrates serán las siguientes:
*Redactar y suscribir el Plan de Seguridad y Salud adaptado a la fase de obra que se le contrata
* estar dado de alta en el Registro de Actividades Económicas del Ministerio de Hacienda
* Suscribir el Plan de Prevención de Riesgos Laborales
* Disponer el Libro de Subcontratación en la obra
* Designar su propio Recurso Preventivo
Como ves, en la modalidad de contratacion de obras de la opción 1 tienes menos obligaciones porque trasladas toda la carga de la responsabilidad a otra parte.
Pero no deberías preocuparte de saber todo esto, porque ésa es una de las labores del Coordinador de Actividades Empresariales en materia de Seguridad y Salud. Tú con contratarlo ya te sacas todo esto de encima.
Volviendo a la metáfora del viaje y del destino, quería que supieras que como a mí me gustan los viajes más baratos para llegar a mi Casa, yo soy de las que coge un avión para llegar rápido a destino. Aunque el avión puede parecer más caro, verdad?
Por eso yo recomiendo ajustarse a la Opción 1, contratando con una única empresa toda la obra. Si te esta decisión va contigo, te invito a que, antes de empezar con tu Casa, te descargues mi Plantilla de los Dineros.
Porque aunque pueda parecer más caro, sin embargo mi experiencia a lo largo de estos años me ha demostrado que no lo es.
Y no te olvides de decirme,
Y tú ¿qué tipo de viajero eres?, me gustaría saberlo
Hola María Jesús,
Nuevamente gracias por tu inestimable trabajo en este blog.
Me gustaría que me aclararas de qué forma debe, un promotor de una vivienda unifamiliar, acreditar su circunstancia de “cabeza de familia que va a construir propia casa”, y cómo debe hacérselo saber a los distintos equipos/oficios de ¿cuál es la forma adecuada?. En este caso ¿se consideraría pormotor-constructor?, ¿qué obligaciones tendría?.
Muchas gracias de antemano.
Un saludo.
Hola Carlos,
lo que me preguntas es algo que «está en el limbo» y que la legislación no aclara, ni concreta, ni especifica… Y ya sabes que los que interpretan las leyes son los jueces…(yo de eso no sé). Yo sólo os cuento cosas que veo que pasan. Para que sepais y tomeis precauciones.
A mi modo de ver no sería necesario acreditar que un autopromotor se hace su propia casa, porque ya se ve en las facturas, en la declaración de la renta, y la licencia y proyectos y demás. Es la realidad, y no se puede negar. Pero si te toca demostrar algo tan obvio… quizá no sepas cómo hacerlo (o yo no sabría si no me previenen antes). Por eso lo digo. Porque he tenido constancia de que eso ha ocurrido. Aunque no he podido saber cómo lo han acreditado, ni si ha prosperado la acreditación…Siento no poder ayudarte más.
Hola María Jesús,
Estoy estudiando la posibilidad de ser autopromotora de una vivienda y mi mi intención era contratar cada parte de la obra en una empresa distinta, pero después de leer tu artículo y he visto las obligaciones como contratista, de entrada veo que es demasiada carga para mi, la de autopromotora es suficiente.
Muchas gracias por tu información tan precisa y clara.
Esto todo es la teoria, la practica es bien distinta, se hacen los trabajos sin tanto papelo, mientras no pase nada, se tira palante como se puede, si te metes en tantos tramites, no vives, y no te haces la casa.. estoy de acuerdo que la practica tenia que ir de la mano con la teoria, pero todos sabemos que no es asi, pues o escabulles un poco , o no vives.. (esto ultimo si es la realidad)..