Qué debes saber (antes) de comprar terreno

El siguiente artículo es de Lucía Bravo, arquitecta invitada en el blog.

Lucía trabaja con clientes particulares que necesitan reformar su hogar o hacerse una vivienda a medida desde cero.

Si estás mirando parcelas para construirte tu propio hogar, Lucía te va a explicar todo lo que debes conocer antes de comprar terreno. 

Así que no me enrollo más. Te dejo con Lucía.

Lo primero para hacerte la casa es elegir el terreno apropiado

A lo mejor te parece que es una tarea sencilla. Que lo único importante es elegir uno que te guste a ti.

Sin embargo, esto no es así. Cada parcela tiene unas normas, unos requisitos y unas particularidades propias que influyen en el tipo de construcciones que se pueden levantar en ella.

Por eso, el objetivo del post de hoy es explicarte paso a paso todo lo que debes conocer sobre un terreno antes de comprarlo. Para que tengas la seguridad de que aquel que selecciones cumple con todo lo que necesitas para edificar en él tu hogar soñado.

1) Visítalo en persona

Imagina que has estado buscando parcelas por internet y que, por fin, parece que has encontrado una que te encaja.

¿Qué es lo primero que debes hacer? Acercarte por allí en persona.

Por un lado, porque así es como vas a poder hacerte una idea realista de cómo será vivir ahí. Y por otro porque vas a poder comprobar una serie de cosas.

Lo primero que debes estudiar es qué orientación tiene. Así podrás saber de antemano cuánta luz natural recibirá tu futura casa.

Lo mejor es que la parcela mire hacia el sur, que es la orientación que recibe más luz natural durante todo el año. Si está situada hacia el norte será mucho más oscura y si está colocada hacia el este o el oeste recibirá mucha más luz por la mañana o por la tarde respectivamente.

En esa visita también puedes comprobar si el terreno que te interesa es llano o tiene pendiente. Si la inclinación del terreno es muy fuerte tu casa deberá adaptarse a él y su diseño se verá muy condicionado.

Por último, te conviene fijarte bien en el entorno. Cómo son los vecinos de esa parcela. Si tienen las suyas valladas y de qué altura son. O si existe alguna edificación adosada al terreno que estás estudiando.

2) Solicita la nota simple

Una vez has comprobado en persona que esa parcela se ajusta a los requisitos que tienes en mente, el siguiente paso antes de comprar parcela es que recabes la información correspondiente a su situación legal y urbanística.

Para ello lo primero que debes hacer es ir al Registro de la Propiedad a pedir la nota simple.

Este documento es el que te informa sobre quién es el propietario de esa parcela, si hay algún tipo de carga sobre ella y cuáles son sus servidumbres.

Debes comprobar que el titular que aparece en este documento coincide con la persona que va a vendértelo. Y hablar con él si ves que existe una hipoteca o algún otro cargo pendiente para saber cómo va a solucionarlo.

Además, en la nota simple también vas a poder ver si esa parcela tiene alguna obligación legal con respecto a otras personas o entidades. Es lo que se conoce como servidumbres.

Por ejemplo, puede que haya un vecino que solo tiene acceso a la calle si atraviesa tu parcela. En ese caso es probable que haya una servidumbre de paso. Y que debas respetarla al hacerte una casa.

Como todas las servidumbres que aparecen en la nota simple de un terreno tienen validez legal, debes asegurarte de que las conoces antes de adquirirlo. De esta manera te evitarás cualquier sorpresa cuando empieces con la construcción de tu casa.

3) Comprueba la información del catastro

Cuando hayas comprobado que la situación registral de esa parcela es la adecuada lo siguiente que debes hacer es ir a la página del catastro y verificar su uso.

Como norma general existen tres tipos de uso para un suelo: el urbano, el urbanizable y el no urbanizable:

  • El suelo urbano es aquel que se encuentra ya preparado para construir porque cuenta con acceso las infraestructuras básicas del municipio, como la electricidad, el gas o el agua.
  • El suelo urbanizable es aquel en el que no está prohibido edificar, pero para hacerlo se debe desarrollar antes un plan parcial por parte del ayuntamiento.
  • El suelo no urbanizable es aquel en el que en principio no se puede levantar ningún edificio porque está protegido. A este pertenecen las parcelas rústicas, en las que está prohibido construir por causas ambientales y paisajísticas, por ejemplo.

Por tanto, a la hora de hacerte una casa necesitas que el terreno que elijas esté clasificado en el catastro como suelo urbano.

4) Solicita la cédula urbanística al ayuntamiento

Hasta aquí todos los pasos anteriores para comprar parcela son bastante inmediatos. Por eso te interesa comprobarlos primero antes de pedir la cédula urbanística.

Este documento te permite conocer cuál es la normativa específica que afecta a la parcela concreta en la que estás interesado.

Entre otras cosas, podrás saber con detalle la superficie máxima que vas a poder edificar, cuántos pisos podrás construir o cuál será la superficie de parcela máxima que vas a poder ocupar con tu nueva casa.

Eso sí, ten en cuenta que para poder solicitarlo debes pagar una tasa al Ayuntamiento. Y que pueden llegar a tardar hasta un mes en entregártelo. 

En cualquier caso, te interesa conseguirlo puesto que la cédula urbanística es el único impreso que te muestra al detalle lo que se puede construir en el terreno que estás estudiando.

5) Quién puede ayudarte a comprar terreno: arquitecto y abogado

Si sigues todos los pasos hasta aquí conseguirás conocer en profundidad cómo es esa parcela en la que estás interesado.

Sabrás cómo es su situación, si tiene cargas o servidumbres. Y te asegurarás de cuál es su clasificación urbanística y de qué tipo de vivienda se puede construir en ella.

No obstante, puede que te agobie todo este trabajo. Que tengas dudas sobre algún detalle y que prefieras que te ayude un experto.

En ese caso, te recomiendo que consultes con un arquitecto para la visite contigo y se encargue de los temas urbanísticos. Y que para las cuestiones legales acudas a un abogado.

Eso sí, no te dejes llevar por un impulso. No adquieras ese terreno que te gusta sin comprobar antes toda esta información.

Porque, como has podido ver, que sepas elegir bien tu parcela es determinante para que puedas construirte en ella el hogar que te estás imaginando.

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Si tienes prisa en que responda a tus preguntas

Si quieres asegurarte antes de comprar terreno y crees que una sesión de consultoría conmigo te puede ayudar, te sugiero que ANTES realices las comprobaciones que se mencionan en el post y luego en la consultoría lo analizamos en detalle.

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Si  todavía estás mirando terrenos y no tienes urgencia en que responda a tus preguntas, puedes probar a escribir en la zona de comentarios (si no se publican probablemente los responda como en este post)

Lucía Bravo