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Te voy a hablar de la importancia de partir de un modelo de contrato de obra adecuado. Respóndeme a esto:

¿Te tirarías de un helicóptero sin paracaídas sólo porque alguien te ha asegurado que te va a poner una ambulancia para recogerte cuando llegues a tierra?

¿Qué crees que pasará si lo haces?

Pues que cuando llegues a tierra -sin paracaídas- lo que menos te va a importar es la ambulancia, porque tu situación ya no tendrá arreglo (estarás en cachitos).

modelo de contrato de obra

Pues eso es lo que le está pasando a un chico que conozco.

Que se va a meter a hacer la obra de su casa, porque el constructor que le gusta, le asegura que se la hace por 250mil.

¿Y qué crees que pasará?, pues que a medida que avance la obra, surgirán tantos incidentes e imprevistos, que los 250mil «saltarán por los aires».

A no ser que vaya con paracaídas.

Y el paracaídas es, un buen modelo de Contrato de Obra.

Porque si me dices una y otra vez que quieres que te ayude a que la obra no se te escape de presupuesto, pero cuando tienes que tomar decisiones o escoger herramienta para hacerlo, dejas pasar la ocasión y no haces nada….¿qué tengo que pensar yo?

Simplemente que en realidad no quieres hacerlo.

La estoy viendo venir.

Porque tengo que llevarle la dirección de obra a un chico que no quiere que su casa se pase de 250mil euros.

Habló con cinco constructores, y les pidió presupuesto.

Y finalmente ha pactado de palabra con uno de ellos que sí, que 250mil y ni un euro más.

Claro, el constructor le ha dicho que sí.

Y este chico le va a firmar al constructor la aceptación del presupuesto.

¡Pues muy-muy-muy-mal!

¿Sabes por qué?.

Porque en el resultado final de la obra intervienen no sólo los materiales, la mano de obra y los medios auxiliares, sino también una serie de factores externos a las partes, y ajenos a la obra, que hay que tener muy bien acotados para no dejar ningún resquicio de escapatoria posible.

Porque si dejas algún resquicio, por ahí se te escapará dinero. Seguro.

Porque  la parte contraria va a pensar que no le das importancia, y le pondrá precio cuando quieras acotarlo a destiempo.

Aunque no te lo creas, cuando más fuerza puedes hacer para conseguir encajar tu casa en presupuesto, es al principio de la obra.

Después, a medida que avanza la obra, Tú vas perdiendo fuerza…. y la va ganando el Constructor.

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Te voy a contar cómo va a ser esta obra 

Para empezar, puede ocurrir, que si las circunstancias son más favorables de lo previsto en el proyecto, se ejecute menos cantidad de obra de la proyectada.

En ese caso, ¿mi cliente pagará menos?, ¿cuánto menos?.

En el presupuesto aceptado no se especifica qué ocurrirá en este caso. Ni qué cantidad le cobrará de menos (con ese presupuesto no tiene forma de saberlo).

Y aquí habrá una primera discusión entre ellos.

Porque no han hablado cómo se van a tratar las disminuciones de obra, y los incrementos (de haberlos).

Tampoco se ha hablado de cómo hay que proceder si surge una nueva partida de obra (razón.

O cómo hay que proceder cuando haya que sustituir una partida de obra existente por otra que no existe.

Ni de quién va a pagar el contenedor de residuos que hay que colocar al pie de calle.

Ni si el vallado de obra hay que pagarlo aparte o va incluido en los 250mil.

El constructor dice garantizar que la obra del proyecto la hace por 250mil, pero… cuando surjan variaciones sobre el proyecto porque la realidad manda….¿el constructor seguirá diciendo que hace la obra en ese dinero?

El proyecto ayuda y la realidad manda

Llegados a este punto, tú puedes pensar que si el proyecto está bien realizado, pues que la obra se ajuste al proyecto y listo!.

Y es una buena base de la que partir.

Pero la realidad manda.

Y donde proyectaste hacer algo de una manera determinada (que cuesta equis), puede ocurrir que surja alguna circunstancia que impida, o que favorezca, para hacer la obra proyectada.

Y aquí estamos hablando de dinero. De gastar más o de gastar menos dinero del previsto. ¿De cuánto?, dependerá de lo bien especificado que esté el presupuesto aceptado y de cómo salga la obra realmente.

El proyecto ayuda siempre que se haya redactado para una hipótesis ajustadas a la realidad (que nunca se conoce del todo).

Pero si luego Tú no concretas bien todos los aspectos y circunstancias que influyen en la obra, y quieres hacer una cantidad de obra, en un precio cerrado, simplemente no lo conseguirás. Porque no has partido de un modelo de contrato de obra acertado.

El cómo haces el camino lo escoges tú. Y aunque debería tener mucho que ver con el proyecto, sin embargo, éste no es definitivo. Porque la Decisión final la tienes Tú, en tu mano.

Ejemplo con una «parábola»:

Suponte que tienes un viaje en proyecto para ir de Madrid a Cuba, y sabes que hay que hacer equis kilómetros por tierra, y equis kilómetros por mar, o por aire.

Pero eres tú quien decide si para hacer los kilómetros por tierra te vas en un 600 o en un súperporche. Tú decides qué hay que hacer si te entran ganas de hacer un pis por el camino.

Porque ése no es el objeto del proyecto. ¿Me explico?

El «cómo» se puede trabajar a partir del modelo de contrato de obra 

Y si no se firma Contrato, el «Cómo» quedará en el aire y cada una de las partes querrá hacerlo a su manera (que seguramente no será lo que quiere el otro).

Así que, la discusión y el mal rollo están asegurados.

El chaval quiere hacer la obra del proyecto. Y la tiene presupuestada en 250mil. Pero…

¿querrá el constructor cobrarle aparte lo que cuesta el vallado de la obra, cuando yo-Dirección Técnica se lo exija por ley?

¿querrá cobrarle también lo que le costará poner un contenedor para residuos al pie de la finca (en la vía pública)?

¿qué pasará con las acometidas de obra? (la de luz y agua).

Esta mañana el chico creía recordar que le había dicho el constructor que las pagaba él, pero ya no estaba seguro. ¿Qué crees que va a pasar como el constructor detecte semejante inseguridad?

El presupuesto pone que hace referencia a la medición del proyecto, pero… ¿y si la medición ejecutada es menor?, ¿y si es mayor? ¿y si es preciso ejecutar partidas de obra con las que no se contaba en sustitución de otras que sí estaban previstas y que no se van a ejecutar??

El promotor ya le dijo que en la planta alta no la quería como en el proyecto, que quería modificar un par de  cosas.

Y el constructor le dijo, delante mía, que asumía esos cambios.

Pero…¿crees que luego lo hará?.

No es que yo esté desconfiando del constructor.

Es tan sólo que cuando lleguemos a esa parte de la obra, el constructor tendrá tantas cosas en la cabeza que no querrá hacerse cargo, «pensé que te referías a otra cosa» le contestará al cliente.

O sea…, estoy previendo posibles incrementos de presupuesto que no se están evitando, y eso me pone muy nerviosa.

Hay un montón de factores que pueden tener repercusión sobre los 250mil.

Y le he dicho al chico que para acotarlos, es mejor hablar de todo esto y firmar un Contrato de Obra. Hasta le he dado mi modelo de contrato de obras, pero…

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Pero ya veo que no va a ser así.

Enfin, que ya he visto muchas como ésta y no me voy a complicar la vida.

He decidido que voy a ser, simplemente (que no es poco) parte de  la Dirección Técnica que no tiene absolutamente ninguna responsabilidad en el asunto económico del trato que hagan constructor-promotor. enlacesaliente

En esta página puedes consultar todos los artículos que tengo sobre este tema.