El Contrato de Ejecución de Obras para tu Casa

(lo mínimo-necesario para estar protegido durante las obras)

Índice

contrato de obra 1

contrato de construccion de vivienda

contrato de ejecucion de obra

contrato de obras para reforma de vivienda

contrato de ejecución de obras

Modelo de Contrato

(en formato pdf)

Qué bien!  

Ya tienes tu Proyecto, tu Licencia Municipal, has seleccionado Empresa Constructora y has aceptado el presupuesto de esa empresa que te gusta.

Estupendo!  

Ahora no queda más que ponerse manos a la obra (y nunca mejor dicho).  

¿Cuándo  me empiezas la obra?

Es la pregunta que le diriges al constructor de manera directa y sin pensar más.

Verás que él ya se ha sonreído por lo bajini:   

….. Y es que ya has metido la pata…..

Tienes que ponerle “tu lacito” al trabajo que has hecho hasta aquí, porque sino, el ritmo de la obra no será constante.

Y no tendrás la sartén por el mango, que es lo que debes procurar en todo momento, o al menos, siempre que sea posible.

Y en este momento, todavía ES POSIBLE.

Ese “lacito” del que te hablo es EL CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRA.

Y es que todavía quedan muchas cosas por concretar, antes de ponerse “ a hacer masa” en tu obra.

Me dirás tú, “es que me fío del constructor, no me va a dejar tirado”, o “no me hace falta, es una persona de confianza” o también, “ es una empresa solvente, no me la va a jugar, no me va a dar gato por liebre”.

Todos estos comentarios, avalan tu buena elección (hasta este momento). Pero no te garantizan un buen resultado. Aunque el constructor sea un buen tipo, o una persona de la familia, o aunque se trate de una empresa solvente.

Porque no te estoy hablando de desconfiar del constructor ni de la empresa. NO.

Lo que quiero decir es que un Contrato entre vosotros, va a ser una herramienta a la que vais a poder acudir durante la ejecución de la obra.

Si lo dejais escrito entonces ya os podeis despreocupar.

Si no lo escribís, seguramente alguno está entendiendo algo que no es lo que el otro quiere decir.

Y si se manifiesta el momento del desentendimiento, entonces habrá discrepancia, y discusión.

Y eso no será bueno para la Obra. Y mucho menos para ti.

Hazte a la idea:

Una Obra es como una operación a corazón-abierto en el quirófano de un hospital.

Cuando los médicos están en plena operación, no se pueden plantear discusiones acerca de cuestiones básicas. Podrán aparecer discusiones sobre cómo proceder en imprevistos que surjan, pero no sobre las cuestiones básicas de la operación (que deben estar programadas y previstas).

Por eso ya se encargan de que firmemos un montón de supuestos antes de entrar en quirófano. ¿Te das cuenta?.

Pues con la obra pasa algo parecido.

Hay que firmar (un montón de supuestos) antes de empezar.

Y además, yo siempre recomiendo, empezar la obra y tirar-tirar-tirar hasta acabarla. Es decir, abrir-operar-cerrar y terminar.

Por tanto, recapitulando.

Ya tienes tu Proyecto, tu Licencia Municipal, has seleccionado Empresa Constructora y has aceptado el presupuesto de esa empresa.

Ahora hazte un Contrato de Ejecución de Obra. Y entro de nuevo en juego.

El Contrato

Voy a hablarte de un Contrato de Ejecución de Obra para la construcción de tu Casa.

Está pensado y redactado para estos casos. Y es un modelo muy básico con el que empecé a trabajar con mis primeros clientes. En él están recogidas todas las cosillas de las que conviene que hables con tu constructor, sobre una mesa, antes de empezar la obra.

Prueba a hablar de él y verás cómo surgen algunas discrepancias ya en el despacho.

Imagínate si llegas a la obra sin tener “eso” hablado. Te puedo adelantar que “ibas a palmar pasta”. Seguro.

Partes del Contrato

Te expongo, las partes en las que he dividido el Contrato del que te hablo:
TITULAR DEL DOCUMENTO

FECHA

REUNIDOS

EXPONEN

CLÁUSULAS
1 Objeto del contrato
2 Importe del contrato
3 Plazo de ejecución y ritmo de los trabajos
4 Recepción de la obra
5 Plazo de garantía
6 Obligaciones en materia de seguridad y salud de la empresa CONTRATISTA PRINCIPAL – CONSTRUCTOR
7 Responsabilidad del CONTRATISTA, por daños a terceros y con la administración del estado
8 Gastos derivados del contrato
9 Resolución del contrato
10 Jurisdicción
FIRMAS

Titular del documento

Te parecerá una banalidad, pero es importante que quede claro el tipo de contrato que tienes entre manos.

Si lo que quieres es contratar a “alguien” para que te ejecute las obras de construcción de tu casa, pues ése ha de ser el título y no otro. No pongas “contrato de obra”. No pongas “contrato”. Pon CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRAS.

Si además, tu idea es contratar toda la obra para poder meterte dentro de tu casa a vivir lo antes posible, entonces pon CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRAS DE VIVIENDA UNIFAMILIAR TERMINADA. Para que quede claro el contexto en el que nacen las cláusulas. Créeme, si pones este titular, lo peor que te puede pasar es que este titular, te favorezca (en una circunstancia adversa).

Fecha

Debes incluir el lugar en el que firmais y el día. Qué lugar?. Pon el del terreno, por ejemplo. Para que no haya dudas sobre si el constructor lo ha visto o no.

Lo que sí es muy importante, es que la fecha que tenga el contrato sea anterior a la fecha del Acta de Inicio de la Obra.

Reunidos

Aquí se trata de poner las personas que son responsables de que el Contrato se cumpla.

En demasiadas ocasiones ocurre que hablas con una persona de la empresa, que sabe mucho de obras, que sabe mucho de la empresa, pero que no tiene firma en la empresa. No firmes con esa persona. Exige firmar el contrato con el Administrador de la empresa. Aunque esa persona (que sabe tanto) esté delante. Mejor (para ti).Así será la empresa la que responda ante ti sobre el cumplimiento y las exigencias del contrato. Aunque las hables a priori con esa otra persona (que sabe tanto). Que no te importe. Y exige esta seguridad.

Si haces esto antes de iniciar la obra y la empresa “se te raja” entonces, ¡ no sabes cuánto has ganado!. … Aunque tengas que empezar de nuevo…

Eso por parte de la empresa. Ahora por tu parte, quién firma? Tú o tu mujer?. Bueno, yo recomiendo que firme siempre el que menos tiene que perder. O que firme el que tiene el dinero. Porque el que firme será el que tenga que pagar. Me sigues?

Me imagino que la empresa constructora querrá poneros a los dos, o también a vuestros padres, para asegurarse el pago. Pero este artículo va dirigido a ti, y no a una empresa, así que ya sabes.

Los datos que tienes que poner identificando a una persona son el nombre y apellidos, nif y domicilio postal, que yo recomiendo que sea en el que quieres recibir notificaciones. Si no las quieres recibir en tu casa, pues alquila un apartado postal, o pon otra dirección que te interese.

En cuanto a los datos identificativos de la empresa con la que contratas, pues debes poner su denominación social, y su cif (si les pides una copia de la tarjeta del cif, ya te figura todo ahí).

A la hora de gestionar la construcción de una obra de construcción de una vivienda unifamiliar, en mi opinión, la más recomendable es aquélla en la que la empresa constructora es la empresa CONTRATISTA PRINCIPAL. Y así has de ponerlo en el contrato. Porque esta denominación supone responsabilidades para la empresa, liberándote a ti (te explicaré más a fondo esto en próximos artículos).

Es importante que ates bien este cabo porque si resulta que se te mete a trabajar en la obra otra empresa (de esa persona “que sabe tanto”) en vez de la que tú has contratado, sin tú saberlo, te podrías meter en un jaleo administrativo de cuidado si la situación se tuerce.

A mí personalmente se me ha podido dar este caso. Digo “se me ha podido” porque lo he detectado a tiempo, y lo hemos podido evitar y además nuestro cliente ha salido ganando dinero por esto. Así que ya sabes…

Ahora no quería explicar cómo puede ocurrir esto, porque no es objeto de este artículo y porque no quiero preocuparte, pero hazme caso, ok?. Si sigues los artículos de este blog  seguro que te darás cuenta tú sólo. Y si ves que no puedes esperar, pregúntalo abajo en los comentarios. Te hace?

Otra cosa.
Además de poner los datos de la empresa con la que contratas, te conviene mucho poner los datos del Administrador de la misma (nombre, dni, domicilio). Porque detrás de las empresas siempre hay personas. Y al final tú siempre tendrás que hablar con una persona. Ok?

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Como íbamos diciendo…

En el primer artículo de esta serie ya hablamos de los datos básicos de las personas que son responsables del contrato de ejecucion de obra .

Habíamos hablado de la importancia del titular de documento, de la fecha que debe aparecer y del apartado REUNIDOS, donde explicaba que aquí debías tratar de poner a aquellas personas que son las responsables de que el contrato de ejecucion de obra se cumpla.

Y te hacía algunas consideraciones puntuales sobre posibles circunstancias que se te podían dar. Recuerdas? enlace saliente

Empieza TÚ

Bien. Vamos con el apartado EXPONEN.
Aquí, se trata de exponer la situación que da lugar al origen del contrato de ejecucion de obras que te propones.

Por ello, en un primer párrafo deberías contar que TÚ-promotor, decides hacerte una casa conforme se describe en un documento visado, que es tu proyecto. Y que además, tienes licencia municipal de obras para hacerla (igual que el proyecto).

Con respecto a esto, tan sólo comentarte que, aunque no te lo parezca, ES IMPORTANTE que concretes el tipo de obra que pretendes hacer, que como es la del proyecto, pues te copias el título y ya está. Por ejemplo “vivienda unifamiliar de planta baja y planta alta». Así, tal cual.

Y que especifiques que la casa que te quieres hacer, la quieres tal y como figura en el proyecto que ha sido visado en tal fecha. Es importante, te lo aseguro.

Como criterio general, en defensa de tus intereses te puedo asegurar que tú eres el primer interesado en que la obra que te estés haciendo se ajuste al máximo al proyecto. Porque una vez que no te ajustes a los papeles, entonces pisas terreno incierto y te harás vulnerable y tu obra se resentirá. Y con toda probabilidad, tu bolsillo también. 

Es importante que indiques en el Contrato, que cuentas con licencia municipal de obras y que pongas cuándo te la han concedido y qué número tiene.

No te olvides de poner la referencia catastral del terreno. Porque es un dato inequívoco para  identificar el terreno sobre el que se va a construir.

Acto seguido dices que tienes un presupuesto de la empresa (poniendo su fecha y su número de presupuesto, que también es muy importante, porque así te quedan todos los documentos bien referenciados). Y pones el importe del presupuesto de ejecución material, tanto en letra como en número (y no te me equivoques en esto eh?, que es muy fácil!).

No le incluyas el iva. Y adjúntale un original de ese presupuesto, al contrato de ejecucion de obra.

Todo firmado por las partes. Vale?.

Vamos con el meollo…

Entramos en el apartado de las CLÁUSULAS. Aquí tienes que hablar de todo lo que te preocupa con respecto a tu obra. Son muchos los puntos a tratar.

Yo los desgloso por bloques de información. El orden en que te los pongo no es determinante, pero sí es importante que los hables todos con el constructor. Y si hay algo más que yo no te apunto pero a ti te parece importante, también deberías recogerlo en las Cláusulas.

En el bloque 1 OBJETO DEL CONTRATO, he  incluido cuatro puntos que son cuestiones básicas en toda obra. Además, son cuestiones que se dan en todas-todas-todas las obras. Por eso lo he agrupado todo dentro de este bloque.

El constructor acepta y se compromete

Como el contrato de ejecucion de obra seguramente lo estás proponiendo tú, es lógico pensar que todo lo que has estado escribiendo ha salido de tu iniciativa. Y el constructor ha de estar de acuerdo. O no?.

Por eso, en el primer párrafo hablo de que el “… constructor acepta y se compromete a realizar …” todo conforme a la documentación que es propia de la obra.

Ya… hasta aquí todo bien. Pero…

¿Qué pasa si quieres cambiar algo?

Por iniciativa tuya, digo.

Ah!. Lo que suele ocurrir en la mayoría de las obras es que el constructor, llega ese momento y te deja que le cambies todo lo que tú quieras, sin  rechistar.

Hasta aquí bien… Peeeeero… cuando ya te ha dado el gusto a todos los cambios que han salido de ti, entonces, te pasa la receta Y TE CLAVA.

Si llegas a este momento, ya no tienes escapatoria. TE TOCA AFLOJAR EL BOLSILLO SIN RECHISTAR (bueno, también puedes probar a rechistar, a ver si te da resultado).

¿Qué es lo que te propongo en relación a esta situación?

Pues que una vez que le hayas dejado claro al constructor cuál es el objeto del cambio en la obra, pues que te diga cuánto cuesta (antes de hacerlo). ¿Lógico no?.

Lo hacemos con todo, que antes de comprar miramos el precio. No?. Pues con esto también. NO!. Pues con esto sobre todo!!

Y si estás de acuerdo con el precio que te ofrece, entonces aceptarás, firmareis el precio contradictorio que se ajusta al cambio que tú has propuesto y «aquí paz y después gloria».

Porque puede ocurrir que tú decidas cambiar algo con respecto al presupuesto inicial, pero si te pasan el precio, y te parece excesivo, pues lo mismo te contraes y dices “bueno, pensándolo bien, no es tan necesario este cambio”.

O puede pasar que digas “ah, vale, para lo que cuesta no me vale la pena dejar esto así y estar viéndolo todos los días y pensar que podía haberlo cambiado”.

Pero si no tienes información sobre lo que cuesta… ¿?

Te recomiendo que cuando quieras hacer algún cambio sobre lo inicial, lo consultes con tu arquitecto para que te ayude a conseguir la mejor solución. Te podrá orientar acerca de si la propuesta de precio del constructor es razonable o no.

O también te puede decir cómo se podría mejorar. Y así saldríais ganando todas las partes.

¿Y si te surgen obras o trabajos fuera de presupuesto?

Imagínate. Te están haciendo tu Casa y te está quedando PRE-CIOSA.

Y cada vez que miras para ese cobertizo del perro que tiene tantos años… y que está tan cerca de tu Casa… puf! Qué mal le queda!. …Quizá si lo demolieses e hicieses un jardincito en ese trocito… total!, sólo son seis metros cuadrados más-menos…

Bien. Aquí estamos en una situación distinta de la anterior.

Y es que, ya que tienes a la empresa constructora trabajando para ti, les vas a pedir que te hagan más trabajo. Un trabajo distinto de los que ya les tienes contratado. Un trabajo fuera de presupuesto.

El procedimiento que te propongo es similar al caso anterior. Básicamente, tú concretas el trabajo que quieres que te haga, y que la empresa te diga cuánto cuesta. Y tú decides si quieres que te lo haga o no. Y se lo encargas o no en función de tu necesidad.

También te propongo que, si se lo encargas, entonces que seas un poco más ágil con el pago. Para premiar, un poco, la colaboración por parte de la empresa constructora.

¿A que todo esto de lo que te hablo te parece de lo más natural y normal del mundo-mundial?. A que sí?.

Bueno, pues te puedo decir que CASI NUNCA SE HACE. Y claro…. luego llegan los «marrones»….

Preocúpate de revisar (tú) tus caprichillos… 

Y ya por último, te digo, que no está de más que le dejes MUY CLARO a tu constructor que, en relación a los materiales, que los quieres ver, todos, antes de que te los coloque. Vale?.

Que no te coloque la teja y acto seguido, cuando ya tiene medio tejado cubierto, te llame para que vayas a ver lo bien que te está quedando. Entendido?

Déjaselo muy clarito, porque si no lo haces, entonces te llamará cuando a él le interese.

A mí esto me pasó, y el motivo por el que no me avisó antes había sido porque encontró una oferta de teja que él pensó que podría encajar bien con el tipo de obra y se arriesgó a comprarla sin el visto bueno del cliente. Y ya de cabeza se puso a colocar el tejado. Y cuando lleva medio tejado colocado me llama para que el cliente vaya a ver lo bonito que está quedando… ¿Te imaginas la situación?

La teja tenía similares características técnicas que la que estaba contratada y además suerte que tuvo porque que al cliente le gustó mucho, que si no…

Por qué hizo esto? Los motivos pueden ser muy muy variados. Y van desde la pillería hasta la indecencia. Pasando por la buena intención. SÍ.

Pero recuerda: PROCURA TENER LA SARTÉN POR EL MANGO. Y si ves que el constructor se pone en “modo automático” y tira-tira sin contar contigo hasta el final (que suele ser antes de pasarte la factura), recuérdale que TÚ eres el que paga y que la Casa es para ti. Y NO PARA ÉL.

Lo tienes claro? .

Pues créetelo, y ármate de valor por si te llega el momento, que seguro será desagradable.

Y por eso es mejor que lo evites. Y por eso te propongo esto. Ok?

Bueno, y por hoy ya lo vamos dejando.

Piensa en todo esto que te digo y trasládalo a tu caso.

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En la entrega de hoy sobre el contrato de ejecución de obras , voy a hablar de varios conceptos que son en el fondo lo mismo: EUROS.

Porque ¿a que no es lo mismo si te hacen la casa en seis meses que en tres años? ¿a que no?.

¿a que no es lo mismo si pagas una factura de obra el día uno de mes, que el día uno pero seis meses más tarde?

O también, puede ocurrir que te quieran vender los huevos por kilo, y no por docena. Y entonces ¿cómo haces para saber si te están saliendo más caros o más baratos?.

Por si eres nuevo por aquí, que sepas que este artículo sobre el contrato de ejecución de obras forma parte de la Serie «El Contrato de Obras de tu Casa».

El de hoy es el tercer artículo de cinco que conforman el total de la Serie.

Y como novedad, empiezo colgando el primero audio, para que lo escuches y no tengas que darte la paliza leyendo.

Refrescando la memoria, en el artículo anterior comenté lo que pasa si quieres cambiar algo en la obra, de cómo tratar las obras fuera de presupuesto y de cómo has de exigir que el constructor te enseñe los materiales para que tú puedas escoger si aceptarlos o no.

Empiezo…

Importe total

Hablando de euros, lo primero es escribir la cantidad de la que es objeto el contrato de ejecución de obras. En letra y en número. Ojo NO TE EQUIVOQUES. Que es muy fácil y muy frecuente.

Precios fijos

Dirás tú: ¿Y cómo habían de ser sino, los precios? Pues ¡Precios Fijos!

Ya… pero no lo des por supuesto.

Créeme. Cuando te vayan a pasar la factura te vendrán con explicaciones como

“es que cuando te redacté el presupuesto el precio del suministro de hormigón era uno y cuando me firmaste, como pasó tanto tiempo, pues subió..”

o también

“ ahora la teja ya no te puedo poner ésta en ese precio porque me la han subido, ahora tengo que poner esta otra por el mismo precio”

Ya ves que los motivos están a la orden del día.

Que no te mareen. Tú escribe (en el contrato) que los precios serán fijos a lo largo de toda la obra. Y ya está.

Vale, pues en el contrato de ejecución de obras también hay que hablar de ellos y lo que hay que decir, en defensa de tus intereses, es que «los precios serán fijos para toda la obra contratada«.

De este modo dejas, como únicos datos variables los precios contradictorios (que son los que surgen de los cambios y de los trabajos fuera de presupuesto) y el dato de la medición de obra realmente ejecutada.

Medición

Por qué “realmente ejecutada”?.

Porque si no hablas de este tipo de medición, y de cómo ha de hacerse, surgirán discrepancias sobre cómo han de medirse las cosas: que si a cinta corrida, que si con deducción de huecos, que si la piedra a 90cm hacen un metro. Enfin… Una discusión interminable e infructuosa.

Refiérete siempre a la descripción de la medición en el texto de cada partida y si en alguna no pone nada, es entonces cuando te vas a la medición “realmente ejecutada” siempre que así lo hayas recogido en el contrato. Lo entiendes?

Forma de pago

Es lógico pensar que vas a ir pagando la obra conforme ésta va avanzando no?. Bien.

Ahora, también es lógico pensar que el constructor te va a pasar la certificación para tu revisión y que si estás conforme, acto seguido le avises para que te emita la factura y se la pagues.

Sin embargo, en la dura realidad, pasan muchas cosas. Aún aceptando como bueno este planteamiento.

Para empezar, podemos hablar de cómo va a ir avanzando la obra.

“Pues como han estado yendo y viniendo durante seis meses, ahora van a esperar otros seis meses en cobrar”. Podrías establecer tú.

O también puede pasar que vas y te esperas dos meses a revisar la certificación y darle el ok o a trasladarle tus inconvenientes y tus dudas. Olvidándote de que la empresa constructora tiene empleados que cobran mensualmente y que si tu certificación tarda más de lo previsto en cobrarse, posiblemente tengan que marcharse todos a otra obra mientras tú no te aclaras y no aclaras la situación. Con lo que al final, el ritmo de avance de tu obra es irregular y discontinuo.

Yo siempre recomiendo que la obra avance a ritmo constante y continuo. Y esto es lo que hay que propiciar, favorecer y premiar.

Sí. He dicho “premiar”. Porque si tienes una empresa que te atiende y avanza con las obras, no te conviene que eso cambie. Y para ello has de ser ágil con la revisión de las certificaciones de obra y puntual con los pagos.

Pensando, entonces, en propiciar un ritmo de obra constante y continuo, estaría bien que hubiese trabajos que certificar cada mes y hacer el pago de la factura en los siguientes quince días. Hechas las aclaraciones y correcciones que resultasen necesarias.

Ahora vamos con los «tiempos»:

Plazo de ejecución

Pon encima de la mesa el plazo de tiempo que a ti te va bien. El que estás dispuesto a asumir. Y cuéntalo a partir de la fecha del Acta de Replanteo e Inicio de Obra. Claro que, luego tienes que pedirle este Acta a tus arquitectos, porque si no tienes una fecha de inicio, malamente vas a saber cuándo acaba el plazo.

Así que no olvides documentar el pistoletazo de salida.

Ritmo de los trabajos

Si en el contrato de ejecución de obras has establecido un plazo de ejecución de seis meses, y en tu obra hay dos personas un día.

… Otro día hay una…

… Al otro día no van … y no vuelven en toda la semana…

…Otro día hay tres. Malo malo. …Tu obra tiene un ritmo de trabajo dis-con-ti-nuo. Y con ese ritmo te vas a comer los seis meses y te vas a poner en tres años (por poner un ejemplo).

El buscar un ritmo continuo y constante de avance de obra, supone que el número de personas que van a trabajar a ella es continuo y regular, y la intensidad del avance de obra es también continuo y regular.

Si ves que un día no van porque es festivo en un sitio, otro día surgió un imprevisto, otro día no sabes qué ha pasado pero no hay nadie… entonces el avance de tu obra no será el deseable y prepárate porque te van a pedir que les amplíes el plazo de ejecución. Eso en el mejor de los casos (dada la situación). enlace saliente

Retrasos y Penalizaciones

Si quieres que te tomen en serio en lo que al plazo de ejecución se refiere, tendrás que hablar de “penalizaciones imputables a la empresa”, con sanción económica incluída. Y también tendrás que hablar de “resolución del contrato por causas imputables a la empresa” con costes a su cargo.

Y no tengas miedo a la reacción.  Ármate de valor y exponlo tranquilamente, al principio de todo, antes de que te empiecen a trabajar.   

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Hoy, hablando del contrato de construcción de vivienda voy a comentar situaciones que provienen todas del mismo sitio

la Ley – la Ley – la Ley – la Ley

Voy a hablar de la garantía que tiene la obra, según manda la ley. Y de las obligaciones en materia de seguridad laboral, también según la ley.

Porque aunque la Ley obliga de un modo genérico, sin embargo, no está de más adaptarlo y ajustarlo para tu caso concreto.

Bloque 4: recepción de la obra

Imagínate que observas que ya hace dos meses que no te va nadie por la obra.

Uy! Qué raro!   

Pero si todavía tienen que cambiar las puertas, porque el lacado no ha quedado bien…

Y todavía tienen que pintar de nuevo aquella otra pared porque el revestido que le han dado “hace una bolla” y se ve mucho cuando enciendes la lamparita de la mesilla de noche…

Y también me tienen que cambiar el pavimento de madera de la sala de estudio, porque esta muy rallado y tiene golpes…

Uy! Qué raro! Voy a llamar a la empresa constructora, a ver cuándo van a venir, porque ya quiero meterme dentro de mi Casa a vivir de una vez.

Y te coges el teléfono y llamas.

Y ya ni te pasan con el constructor, que quien te coge el teléfono, te dice que va a pasar el recado pero te contesta y te dice:

“mire, he hablado con el encargado de su obra y me dice que su obra ya está terminada. Ahora mismo le envío la última factura para que haga el ingreso en cuenta”

CÓOOOOO-MOOOO?   

Así, como lo oyes. Que ya han dado por terminada la obra.

Y tú no estás de acuerdo con que te la dejen así. Y parece que no tienen intención de volver…

Esta situación tiene lugar con demasiada frecuencia. Y encima, lo que te queda por pagar es muy poquito dinero, que ya casi lo has pagado todo. 

Para que esto no ocurra has de preocuparte de que el constructor se entere de que quieres que te comuniquen por escrito la terminación de las obras.

Porque si te hacen llegar esa Comunicación de Final de Obras, entonces tú podrás contestar diciendo que, o bien estás de acuerdo y que la obra está de acuerdo a lo que tú quieres. O bien podrás contestar, por escrito, sobre todas las cosas que te tienen que cambiar, porque tú consideras que no están bien, y que tienen que hacer.

¿Qué cómo contestas?, con el Acta de Recepción de Obra que puede ser Definitiva (si estás conforme con la obra) o con Reservas (si la obra tiene defectos de ejecución que quieres que te corrijan, y en este caso acompañas una relación de desperfectos a corregir, con foto).

Todo esto referenciado a un marco de tiempo corto (para no eternizar el final de la obra), vale?.

Bloque 5: Plazo de Garantía

Suponiendo que ya estás conforme con la obra y la has recibido a tu satisfacción, entonces, conviene que establezcáis un Plazo de Garantía en el cual el constructor tiene que repararte los desperfectos que surjan durante ese plazo de tiempo.

Esto se hace así, porque seguramente no verás todos los desperfectos que tiene la obra, hasta que te hayas metido dentro a vivir, y hayas hecho limpieza general. Tu -propia- limpieza general.

NO la limpieza final de obra, (que ésa se supone que la hace el constructor).

Yo me refiero a pasar la aspiradora, la fregona, la bayeta a los cristales, a las ventanas, al techo… enfin, una limpieza normal de una casa. Ahí es donde verás más «cosillas»…

Ya, pero ¿qué pasa si el constructor no te atiende y deja correr el tiempo?, porque quiere que pase el Plazo de Garantía, para eludir su obligación.

Bueno. Para empezar, cualquier constructor que sea responsable, no quiere un cliente insatisfecho por algo así. Y te atenderá.

Lo mismo tarda un poco, pero si es responsable te atenderá. ¿Por qué? Porque sabe que si no lo hace, esa cosilla por la que le llamas podría pasar a ser un defecto más serio, y eso le costaría más dinero corregirlo o repararlo. Y eso no le conviene.

Claro, que si es un constructor irresponsable … entonces da gracias porque te haya acabado la obra y reza todo lo que puedas para que no surja nada preocupante…

¿Qué puedes hacer si no te atiende? Con la redacción que te pongo en el contrato de construcción de vivienda, te comento la posibilidad de que tú podrás reparar por tu cuenta y a costa del constructor, a quien le tendrás que reclamar.

Y seguramente tendrías que ir por los Juzgados para conseguir que te abone el dinero que te has gastado en la reparación.

Pero no te eternizas en el tiempo… y tú con el desperfecto en tu casa… puf qué desagradable… Esta opción es la última, pero en caso necesario, está ahí.

Bloque 6: obligaciones en materia de seguridad y salud

Aquí entramos en las obligaciones que tiene la empresa constructora con respecto a la seguridad de tu obra.

Y la primera de todas es redactar el Plan de Seguridad para los trabajos que va a hacer en tu obra. En este Plan de Seguridad tiene que poner cuáles van a ser las medidas de protección de accidentes que va a adoptar en tu obra.

¿Qué me cuentas?       

¿Que el constructor te quiere cobrar más por poner en práctica todas esas medidas de seguridad?.

Pues que sepas que es su obligación ponerlas en práctica. Y esos gastos ya los debería haber repercutido en el presupuesto que le has aceptado.

Porque para hacerte ese presupuesto ya tuvo que estudiar tu obra. Y para hacer el Plan de Seguridad también. Así que no dejes que el Plan de Seguridad sea una disculpa para modificar el presupuesto que ya le has aceptado.

Tus obligaciones

En cuanto a las obligaciones en materia de seguridad y salud que tienes tú, por Ley, que sepas que son dos:

  1. tienes la obligación de contratar un Coordinador y
  2. tienes la obligación de asegurarte de que se tramita la Apertura del Centro de Trabajo para tu obra.

… Ya queda poco…

Bueno. Y por último me queda hablarte de los siguientes bloques:

Bloque 7 RESPONSABILIDAD DEL CONTRATISTA POR DAÑOS A TERCEROS Y CON LA ADMINISTRACIÓN DEL ESTADO

Bloque 8 GASTOS DERIVADOS DEL CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA

Bloque 9 RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA

Bloque 10 JURISDICCIÓN

Que los abordaré en la quinta y última entrega de esta serie de El Contrato de Obra.

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Para confeccionar un contrato de obras para reforma de vivienda hay que tener en cuenta la naturaleza de las obras.

Hoy voy a hablarte de multitud de «chorradillas» que parece que no tienen importancia pero que todas juntas te arropan. Así que te recomiendo no las despistes.

Y también vamos a hablar de lo que tienes que hacer cuando llegues al punto de que te hartas de tu constructor y quieres deshacerte de él. ¿Cómo lo haces?.

Bloque 7: responsabilidad del constructor por daños a terceros y con la administración del estado

Todos hemos oído en algún momento que la empresa tiene que tener asegurados a todos sus trabajadores. Pues si puedes, compruébalo. enlace saliente

Y además, comprueba que la empresa esté al corriente también con Hacienda.

Pídele su póliza de responsabilidad civil y comprueba que tiene cobertura frente a terceros.

Y ya de paso que la tienes delante, échale un vistazo al importe cubierto por la póliza, así tendrás una idea de cuál será la cobertura que te ofrece a ti, en el peor de los casos.

Si no te atreves a pedirle este documento, o ves que te ningunea o que no quiere dártela, en el contrato debes ponerle algo así como “el constructor manifiesta disponer de una póliza de responsabilidad civil por tantos euros con cobertura frente a terceros”, … por-si-acaso…

Que sepas que la empresa constructora – contratista principal es responsable de que todas las empresas que subcontrate para tu obra han de seguir el Plan de Seguridad.

Y no está de más que también, en el contrato de obras para reforma de vivienda se diga algo que parece obvio. Que es que en su importe total se encuentran incluidos todo tipo de gastos como seguros sociales, seguro de accidentes, seguro obligatorio por convenio, beneficio industrial, así como todos los medios auxiliares a emplear (los medios auxiliares son la grúa, portes de materiales, cuadros eléctricos, etc.).

Bloque 8: gastos derivados del contrato de obras para reforma de vivienda

Para hacer una obra hace falta suministro de agua y de electricidad, como mínimo. ¿Quién se encarga de esto?.

Si se encarga el constructor, él hará una solicitud para la obra, y los servicios que tenga serán sólo para la obra.

Cuando la acabe, los dará de baja y tú tendrás que tramitar de nuevo tu solicitud para tu casa nueva. Con lo que se te va a ir tiempo y seguramente dinero, y es muy posible que necesites volver a hacer obras…

Si ves que puedes hacerlo tú, inténtalo. Contacta con las empresas suministradoras de servicios y que te digan cuánto te cobran y cómo hacen las acometidas a las redes generales.

Aunque es importante que este punto lo hables con el constructor porque, en algunos casos, para darte suministro para vivir tú, hay que hacer obras importantes y si ya tienes esto hablado con el constructor y ya lo tienes encaminado con las empresas suministradoras de servicios, pues lo mismo puedes ahorrar algo de dinero aprovechando la instalación de obra del constructor, o haciendo ya la definitiva desde un principio para que el constructor enganche.

Míralo con calma y no te agobies con las empresas suministradoras. Aunque no lo dejes todo en manos del constructor (que te cobrará por ello).

Tampoco te olvides de dejar claro que los consumos de agua y de electricidad (de la Obra) corren a su cuenta.

También han de correr por su cuenta los gastos de colocación de vallas y ocupación de la vía pública. No te ocupes tú de esto porque son permisos que pueden llevar implícitos una fianza por desperfectos en la vía pública, que tú no tienes forma de evitar. Pero el constructor sí, por la cuenta que le trae (si él es el responsable).

En cuanto al cartel de obra, te digo que hay ayuntamientos que te lo hacen, te lo cobran y te obligan a poner el que te han hecho. Otros ayuntamientos ni lo exigen. Hay constructores que  lo ponen ellos por su propio interés. Sólo que sepas que la ley te obliga a tenerlo.

Bueno, ¿y qué pasa si ya no aguantas más y quieres romper y deshacerte de este constructor que no te está ayudando nada?. Pues que hay que resolver el contrato y «aquí-paz-y-después-gloria».

Vamos a ello!

Pero antes quiero decirte que, como norma general, a no ser que el constructor esté desaparecido o fallecido, generalmente siempre resulta mejor un mal apaño con él que no un buen apaño con otro constructor nuevo. Aunque es verdad que cada caso es un mundo y hay que estudiarlo en su contexto.

Bloque 9: resolución del contrato de obras para reforma de vivienda 

En este apartado tienes que poner por qué situación o circunstancia no estás dispuesto a pasar. Dicho de otro modo. Tienes que poner cuáles son las causas por las que tú darías por terminado el contrato con tu constructor.

Y no te cortes!

El constructor normalmente te hará la puntualización de que mientras le pagues él trabajará para ti. Así que serás tú el que deba completar el apartado.

Es lógico pensar que, cuando resolváis el contrato, el constructor deberá cobrar todo lo ejecutado hasta ese momento. Si estás conforme con las obras realizadas.

Crea «buen rollo» contemplar la posibilidad de que la parte que rompa el contrato de obras para reforma de vivienda sea la que cargue con un porcentaje de la obra pendiente de ejecutar, en concepto de gastos o daños. Digamos que es un buen comienzo.

Lo que es muy muy importante es que levantéis acta lo antes posible del estado en el que se encuentra la obra. Y si puede ser con testigos mejor. Llama a la Dirección Facultativa y que te ayuden.

Debes tener en cuenta que las obras no son tuyas mientras no las pagues. Aunque se encuentren en tu propiedad. Y si las has pagado se supone que es porque estás conforme con ellas, vale?.

Bloque 10: jurisdicción

Si te faltan testigos, y no los tienes o no son suficientes, vete al notario por tu cuenta a que te haga un Acta Notarial que te incluya fotos. Por si las moscas.

¿Y qué pasa si no os poneis de acuerdo de ninguna de las maneras?. Entonces echa mano de la Dirección Facultativa. Que te ayude a conciliar posiciones.

Y si ni aún así. Si el constructor no hace frente a sus obligaciones por ley, entonces ya no te queda otra que el Juzgado. Que yo siempre considero como última opción, porque tarda mucho tiempo en resolverse y no siempre favorece tus intereses, a pesar de que tengas la razón.

¿Te acuerdas de cuando hiciste la pregunta?:  ¿CUÁNDO ME EMPIEZAS LA OBRA?.

Pues fíjate todo lo que hemos hablado desde entonces… Como para ponerte a hacer la obra sin tener todo esto claro…  

Y es que todo esto son asuntos muy necesarios para que la obra se desarrolle bien y avance a buen ritmo.

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