A veces uno se mete a la construcción de una casa de planta baja porque cree que se ahorra dinero, disgustos y problemas.

Y es que cuando uno mete la pata porque no sabe, pues qué se le va a hacer. Pero la ignorancia no sólo no te exime de culpa, sino que siempre cuesta mucho-mucho-mucho dinero.

A veces no sólo nos lastra el no-saber, sino también toda la información fallida que nos traemos del «pasado» y que pensando que sigue siendo válida a día de hoy.

Y luego están las cosas de las que no se habla. Por muchos motivos. Y que también cuestan dinero.

Dinero que sale siempre del mismo bolsillo

Yo me muevo en un entorno en el que, tradicionalmente, las casas se empezaban y se terminaban al cabo de años y años. Y más años.

De hecho, en mi entorno más cercano tengo varios ejemplos de “casas” cuya estructura de hormigón lleva en pie más de cuarenta años y todavía no se han terminado.

Con este modelo-tradicional de gestión de obra, el autopromotor de la casa era el que se encargaba de reunir a personas que le ejecutasen los trabajos de obra, se encargaba de comprar materiales, de supervisar las obras, … , de todo.

construccion de casa de planta baja

Cuando este modelo de gestión de obra estaba en plena vigencia eran tiempos muy diferentes a los de hoy en día.

No se estilaba pedir hipoteca para hacer una casa, la mayoría de la gente no tenía patrimonio inmobiliario, ni inversiones en bolsa, ni en fondos, ni…, y se gastaban dinero en la obra a medida que lo iban ahorrando.

Menciono estos antecedentes porque hoy quiero hablar de la construcción de una casa de planta baja que ha significado el fin de una era, en el trabajo profesional que vengo desarrollando, desde 1993, con autopromotores que se hacen su casa.

Se trata de la Casa Alicia 

Antes de nada quiero decir que, para no herir sensibilidades de los autopromotores, he obviado datos y situaciones que he considerado de naturaleza personal intentando centrarme en la construcción de casa de planta baja cuyo caso voy a explicar.

Por eso, ni los nombres de los autopromotores son reales, ni el nombre de la casa. Ni siquiera las fotos son las que pertenecen al caso-propio que explico con datos ( que son de otra obra).

Todo empezó hacia el 2008

Recuerdo cuando hablaba con otro autopromotor en la obra de su casita.

Estábamos a las puertas de la obra, fuera, cuando pasó un chico que se puso a hablar con el autopromotor refiriéndose a la casa que estábamos construyendo:

Qué chula te está quedando ¿y tiene calefacción?

Sí claro

Radiadores?

Noooo, hemos puesto suelo radiante y una bomba de calor por aerotermia que funciona con energía trifásica.

La cara del chico era un poema. Se le notaban las ganas de vivir en  un sitio así.

Años más tarde vino a verme con su mujer.

Querían hacerse una casa para ellos.

Ya tenían el terreno y querían hacer una casa “ sin lujos”, me dijeron.

En aquel momento todavía no tenían niños y estaban viviendo en un piso sin calefacción construido antes de los años ochenta que no reunía las condiciones mínimas de confort (que hoy en día se le piden a una vivienda).

Ellos sabían de primera mano de la importancia de una vivienda bien aislada y fue lo que me pidieron. Sin lujos, pero bien aislada.

Sin embargo, una de sus mayores preocupaciones en aquel momento era que tenían ahorrado un dinero en una cuenta ahorro vivienda y tenían que gastarlo en cuestión de meses. Si no conseguían gastarlo en construcción de vivienda en la fecha requerida, tendrían que devolver una parte-importante a la agencia tributaria.

Con estas expectativas y para no entrar en detalles excesivamente personales resumiré diciendo que sin ver el terreno ni nada, en frío, les hice un planteamiento inicial de costes de construcción para una casa de 130m2 de superficie construida a razón de 1000€/m2.

En total 130.000€ sólo para costes de construcción, que era el concepto en el que tenían que gastar el dinero que tenían en la cuenta ahorro vivienda.

No estaba contando ni el iva, ni los notarios, ni los arquitectos. Sólo importaba el coste de construcción de casa de planta baja. Así que me lié la manta a la cabeza y empezamos a diseñar una Casa para ellos con ese dinero.

Una mala-costumbre de he desterrado

Por aquel entonces yo tenía la mala-costumbre de que si los autopromotores no me preguntaban por el iva, pues yo no sacaba el tema. A fin de cuentas mi trabajo se centra en todo lo que hay que hacer con el presupuesto antes de iva. Y como el tema del iva forma parte del trato personal entre el constructor y el autopromotor, pues no lo mencioné.

A pesar de que había confianza, en aquel momento inicial tampoco pregunté por cómo estaba el tema del terreno. Sabía que lo tenían, pero nada más. Así que no mencioné nada sobre los gastos de notarías.

El gasto en arquitectos no lo incluí pero como me lo pidieron, pues se lo valoré aparte y, proporcionalmente a la cantidad de dinero que íbamos a gastar de la cuenta ahorro vivienda.

Por supuesto tampoco consideré ni tasaciones, ni gastos de hipoteca porque no me gusta meterme en cómo mis clientes consiguen el dinero para hacerse la Casa.

Digamos que considero que eso, sencillamente, no me incumbe (a no ser que mi cliente me lo quiera contar).

O sea, me centré, pura y duramente en el coste de construcción de casa de planta baja (que es la parte que yo trabajo).

En ese contexto empezamos a dar forma a una casa de tres dormitorios, dos baños, salón, cocina, lavandería y garaje de  superficie 130m2 sobre un terreno con pendiente suave como el que pinta en la foto anterior.

Los Errores que arrastrábamos antes de empezar

Una vez diseñada la Casa a gusto de los autopromotores, resultó un total de casa de 132,31 m2 con 35,10m2 de porches (que la casa pedía a gritos y que nos sedujeron a todos impidiendo que ninguna voz se alzase en contra).

construccion de casa de planta baja

Y si no conociese las circunstancias de las que nació esta casita, diría que a esas alturas del proyecto ya arrastrábamos dos errores que nos supondrían más dinero del que inicialmente estábamos hablando.

ERROR Nº 1: los porches de la casa

al diseñar la casa y situarla sobre el terreno, de los 130m2 iniciales de vivienda, resultaron 132,31m2. Ahí la cosa no andaba desencaminada.

La orientación que tenía la casita dentro del terreno pedía a gritos un porche a la entrada y otro porche a poniente. Pero estos porches no entraban en los 130mil de previsión inicial.

Es más, para su construcción nos harían falta unos 17.550€ (teniendo en cuenta su superficie de 35,10m2). (18.954€ con el 8%de iva de aquel entonces)

ERROR Nº 2: el coste de construcción de casa de planta baja

Como no hablamos de los gastos que mencioné en el inciso de arriba (notarios, registros, licencias, etc), pues  formaban parte de nuestra conversación. Yo sólo estaba considerando el coste de construcción.

Hoy en día, según mi Plantilla para hacer un Planteamiento Viable de Casa, el coste de todos estos gastos ascenderían al 15% del coste de construcción, esto es 19.500€.

Si le quieres echar un ojo a mi plantilla déjame tu email y te la envío a tu bandeja de entrada. Sólo tienes que CLICAR AQUÍ.

construccion de casa de planta baja

Volviendo con lo que estaba, también había que añadir el iva de los 130mil, que en en la fecha de esta previsión inicial ascendía al 8% o lo que es lo mismo 10.400€.

Se puede entender por tanto, que debido a este Error nº 2, de entrada, estábamos partiendo con una previsión deficitaria de 29.900€ .

Insisto, esto hoy en día no ocurriría porque, por mucho que duela, con esta Plantilla cualquiera puede hacer estos números…

Se podría decir que, aún no habíamos empezado a construir y nos estábamos dejando atrás unos 49mil euros que habría que pagar irremediablemente.

Y ahora los trámites y la normativa

Pedimos licencia para la construcción de casa de planta baja y nos la concedieron en un mes (la más rápida de todas las que me han dado para una casita).

Por otra parte, el 29 de marzo de 2006 había entrado en vigor el código técnico de la edificación que suponía algunos cambios importantes con respecto a la forma de construir hasta el momento.

El mundo de la construcción se ponía del revés ante novedades como la obligación de introducir la ventilación controlada en nuestras casas, o reducir la demanda energética de nuestras viviendas aumentando espesores de aislamiento (hasta la fecha inimaginables) o colocando ventanas de prestaciones muchísimo mejores que las nunca vistas hasta el momento (por mencionar algunos de los cambios significativos que suponía la aplicación del cte de entonces en la construcción de casitas).

Con el mundo tan revuelto, la intuición me indicaba que el momento de construir con soluciones bioclimáticas, naturales y sostenibles cada vez estaba más cerca…

Por culpa del código técnico los números parecían estar patas arriba

El mundo de la construcción se revolvía cuando además, la crisis de las subprime del 2007-2008 golpeó fuerte.

Las constructoras de la calle venían de la burbuja del ladrillo, donde los precios, que ya estaban por las nubes, no hacían más que subir. Los costes de construcción de casa de planta baja también, por supuesto.

De golpe y porrazo empezaron a cerrar y quebrar empresas constructoras y las que quedaban luchaban desorientadas por mantenerse en pie.

En este contexto nos tocó pedir presupuestos para la construcción de casa de planta baja.

Estábamos haciendo previsiones para 130mil euros de costes de construcción cuando en realidad debíamos estar pensando en

+ 132.310 € (coste construcción vivienda)

+ 17.550 € (coste construcción porches)

+ 8% de iva

En total, 161.848€

Pedimos presupuestos a seis empresas constructoras.

Recibimos seis ofertas que iban desde los 191mil hasta los 284mil euros

Para acercarnos a los 161mil realizamos algunos cambios en el proyecto con lo que no nos resultó difícil ponernos en 166mil euros.

[PARÉNTESIS] Ojo, esto de cambiar cosas en el proyecto para bajar el presupuesto no siempre es posible ¿entendido?. Esto es algo que es conveniente que valoren los técnicos para luego no tener disgustos a la hora de elaborar las escrituras de la casa.[CIERRO PARÉNTESIS]

A fin de cuentas, dividiendo 166mil euros entre 167m2 nos salía un ratio de 994€/m2 que empezaba a ser razonable para nosotros.

Y con este panorama empezamos las obras de construcción de casa de planta baja

Las obras las acometimos en dos fases de obra distanciadas unos seis años en el tiempo.

La primera fase la acometimos con el dinero que había en la cuenta ahorro vivienda y que había que gastar antes de una fecha.

Nos dio para la levantar toda la estructura y cerrar con una hoja de ladrillo toda la casa. Gracias al error nº1 y nº2 cometidos hasta el momento, no nos llegó el dinero para poner aislamiento y ventanas. 

construccion de casa de planta baja

El nuevo aviso para continuar la construcción de casa de planta baja llegó seis años más tarde. Por lo que había que revisar los presupuestos de nuevo.

La situación en el sector de la construcción no había mejorado gran cosa pero sí se había estabilizado.

Las empresas que fabricaban ventanas habían mejorado sus sistemas con respecto al código técnico de la edificación ofreciéndolos en precios más asequibles.

Se empezaban a poner espesores más grandes de aislamientos en las viviendas y la tecnología de bombas de calor de aerotermia se había desarrollado muy rápido ofreciendo mejoras técnicas a precios mucho más competitivos que hacía un tiempo.

Por todo ello, seis años más tarde, a la hora de retomar la obra, nos replanteamos de nuevo el sistema para generar calor en la calefacción y agua caliente sanitaria y revisamos de nuevo la oferta de perfiles de ventana existentes en el mercado, que mejoraban el cumplimiento de la normativa

Volvimos a pedir presupuestos para la parte de obra que quedaba pendiente de realizar.

Según nuestros números, después de haber cambiado la bomba de calor, carpintería exterior y algunos cambios más, nos quedaba por gastar en obra unos 105mil euros.

Los presupuestos que nos llegaron oscilaron entre los 90mil y los 105mil euros.

La segunda fase de la obra se la llevó una empresa afín a la que ejecutó la primera fase y con ella estuvimos negociando todo el paquete de obra que quedaba pendiente hasta terminar la Casa.

Cuando lo teníamos todo apalabrado y encajado en precio para firmar, se produjo lo que yo considero el ERROR Nº3.

Porque en ese punto los autopromotores me dicen que quieren sacar del paquete de obra la compra de azulejos y pavimentos cerámicos, los sanitarios, la instalación de fontanería, la de calefacción y toda la carpintería interior de madera.

Eso suponían unos 40.700€ del contrato que estuvimos negociando

Me decían que ellos iban a aportar materiales a la obra (azulejos, sanitarios y pavimentos cerámicos).

Que la instalación de fontanería se la haría un familiar. Y la de calefacción.

Y que tenían un carpintero de madera que les gustaba y que querían contratar.

Esa decisión echaba por tierra todo el trabajo de negociación que habíamos estado realizando con el constructor que iba a ejecutar la segunda fase.

Además, complicaba-mucho la gestión de obra, al introducir trabajos y trabajadores de otra empresa distinta. Lo que podría suponer un aumento de precio por parte de la contrata que nos había presupuestado.

A los autopromotores les recordé todos los riesgos (de todos los tipos, tamaños y colores)  que se nos venían encima con esa decisión.

Además, al cambiar el modo de contratación era muy probable que el coste final de todo lo que habíamos negociado, fuese muy superior (reconozco que insistí en esto hasta que me mandaron callar).

Sin embargo no debieron creerme porque su decisión fue firme.

Para no desvelar información personal sólo diré que, con los datos que me facilitaron los clientes, la cuantía de esa parte de obra que se sacó fuera del contrato supuso un gasto superior a 18.200 € por encima de lo que se hubiera gastado dejándola dentro del contrato que estábamos negociando con la constructora.

O lo que es lo mismo, el ERROR Nº 3 costó unos 18.200€ como mínimo.

¿Y cuáles fueron los motivos que dieron lugar a esta decisión?

Yo los desconozco al completo pero sé que tuvieron que ver con «quedar bien» con la familia y con amigos.

O sea, que dicho en plata, por querer comprar a los amigos los materiales  y por querer darle trabajo a la familia, se gastaron unos 18.200€ más de lo que se hubieran gastado si el constructor hubiese ejecutado esa parte de la obra.

Resumiendo

a esas alturas de obra llevábamos tres errores:

ERROR Nº 1: 18.954 €

ERROR Nº 2: 29.900 €

ERROR Nº 3: 18. 200 €

Y nos habían costado unos 67.054€

Sumando este importe a los 132.310€ del coste de ejecución de la vivienda, propiamente dicha, resulta que esta casita se pudo poner, tranquilamente, en unos doscientosmil euros.

Doscientos mil o algo más porque desde que empezamos la casa en 2011 los autopromotores, a base de mucho esfuerzo y trabajo, mejoraron considerablemente su situación laboral con lo que pudieron hacer frente a semejante desembolso e incluso se hicieron algunas mejoras en la obra prevista.

Cómo se podrían haber evitado estos Errores que costaron 67.054€

Y sinceramente, creo que estos tres errores se podrían haber evitado.

De hecho el nº 1 y el nº 2  a día de hoy cualquiera los puede prever utilizando esta plantilla que utilizo desde entonces para hacer una previsión global de todo el planteamiento económico que supone hacer una Casa.

En la fase de diseño también he adoptado una serie de «manías» que me ayudan a evitar cometer los dos primeros errores. Tienes más información en esta página

En mi opinión, el error nº 3 fue debido al desconocimiento por parte de los autopromotores, sobre lo que supone una obra.

Se fueron a comprar materiales por su cuenta contratando la mano de obra por separado. Y cuando empezó a hacer falta más cantidad de material, o más materiales alternativos, fue cuando se empezó a mascar la tensión en la obra.

Los autopromotores, envenenados por tener que comprar más material del que pensaba, se empezaron a pensar que la incompetencia de los trabajadores les estaba haciendo gastar más cantidad de material del estrictamente necesario que si se hiciese con otro replanteo generando menos desperdicios.

También se generó tensión en la descarga del material aportado por los autopromotores. Porque no tenían personal que se lo descargase en la obra y los curritos tenían orden de ponerse a trabajar cuando estuviese puesto en el tajo listo para emplear a trabajar.

A base de golpes fue como los autopromotores se empezaron a dar cuenta del lío en el que se habían metido y de que no podían controlar cuánto dinero les iba a costar aquello.

¿Y sabes qué es lo peor?

En este artículo he relatado una historia basada en números reales de una obra y he aportado fotos, imágenes y dibujos de tres obras distintas. Y lo he hecho por varios motivos:

1 > no herir la sensibilidad de los autopromotores de la casita de la que cuento la historia

2 > los errores que menciono han tenido lugar en esta casita, sí, pero también podrían haber ocurrido en otras muchas. De hecho, el error nº 3 (el de comprar los materiales por cuenta propia y aportarlos a la obra) es muy frecuente, y los autopromotores se rasgan las vestiduras cuando les informo.

Y si no te lo crees puedes echarle un ojo a este post ( y sobre todo a sus comentarios).