Sois  muchas las personas que teneis dudas sobre todo el papeleo que supone hacerse la Casa.

Además de todo lo económico, que no es poco (y que puedes tantear con esta plantilla), otra de vuestras grandes preocupaciones es conocer todos los trámites que hay que hacer, para tener más información para tomar las decisiones acertadas.

Por estos motivos es por lo que voy a hacer público todo lo que cuento en mi «Guía para hacerse una Casa» (y que antes sólo le daba a mis suscriptores).

Porque veo que es información que muchos de vosotros necesitais.

Aún así, ten en cuenta que muy posiblemente tu caso se aparte de lo que cuento hoy aquí (que es un «caso tipo»), ya que cada caso es muy distinto de otro y de todos los demás.

Por lo que, si tienes dudas sobre algo en concreto me lo pones en los comentarios y procuraré orientarte.

Empiezo.terreno

Imagina que estás dando un paseo por esa zona que tanto te gusta y has visto un terreno que podría ser para ti y que te gusta de verdad para hacerte tu Casa.

Antes de que se te suban las hormonas del “amor”· en sangre, estaría bien que lo primero que hagas sea buscar el terreno en la cartografía del Catastro.

Atenta a lo que viene.

1 CATASTRO

Es importante que, cuando hagas la consulta en el ayuntamiento, identifiques el terreno sin lugar a duda y sin ningún tipo de error.

Para ello, lo más exacto es que aportes su referencia catastral, o mejor aún, su ficha catastral.

ficha catastral

ejemplo de ficha catastral de las oficinas de AMA ARQUITECTURA

La referencia catastral suele venir en la nota simple del terreno, pero puede ocurrir que no sea así. En ese caso tienes que buscar el terreno en los planos del catastro.

¿CÓMO BUSCAR EL TERRENO EN LOS PLANOS DEL CATASTRO?

Esto puedes hacerlo en la web del catastro en donde, si pones unos datos básicos que te va pidiendo, te muestra el terreno en un plano.

Tú tendrás que localizar el terreno que buscas.

Comprueba que ése es el terreno que estás buscando y a continuación imprime su ficha catastral y guárdatela.

Esa ficha catastral es el documento que has de llevar al ayuntamiento para pedir información urbanística.

En este artículo te dejo un tutorial que tengo para obtener la ficha catastral de un terreno al que sabes llegar.

2 AYUNTAMIENTO Y OTRAS ADMINISTRACIONES Y ORGANISMOS

Antes de comprar, verifica que se puede construir en ese terreno. 

Para quedarte tranquilo de que en ese terreno puedes hacerte una Casa deberías tener un documento que lo acredite, como puede ser una Certificación Urbanística (que indique el porcentaje máximo de  ocupación de la Casa, la altura permitida, edificabilidad, la tipología edificatoria, etc.) con Cartografía Municipal.

Esta Certificación Urbanística la expide el ayuntamiento y cobra por ella. 

En la mayoría de los casos, suele ser suficiente con hacer una consulta al técnico municipal de urbanismo que informe las Licencias Mayores de Obra. 

En el ayuntamiento también te indican acerca de cuál es la documentación necesaria que tienes que presentar para solicitar una licencia municipal para hacerte una Casa.

Y si te quedan dudas siempre puedes acudir a tu técnico particular.

También deberías comprobar si este terreno es susceptible de concesión de licencia de otras administraciones y organismos (Servicio Provincial de Costas, gobierno autonómico, Diputaciones, RENFE, Carreteras del Estado, etc., etc.), porque todas estas administraciones “mandan más” que el propio ayuntamiento, y podría ocurrir (difícil, pero puede ser) que según el ayuntamiento puedes construir ¡PERO! te piden permiso previo de otra administración QUE-NO-TELO-DA.

¿Te imaginas la situación?

Te pongo un enlace en donde puedes encontrar información urbanística sobre todos los ayuntamientos de la comunidad gallega.
siotuga

3 REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Pide una Nota Simple en el Registro de la Propiedad al que pertenece el terreno que quieres comprar.

nota simple

ejemplo de nota simple

 

Con ella, podrás comprobar quién es su titular registral (que es quien efectivamente lo vende).

Te conviene verificar también que el terreno que quieres comprar no tiene cargas económicas pendientes de liquidar y que no tiene ningún embargo por ejecutar. 

Una Nota Simple se puede solicitar por internet aquí, por poner un ejemplo, pero hay otras más. 

También es importante comprobar que el titular del inmueble es la persona a la que le vas a dar el dinero de la compraventa. 

Lo digo porque ya no es la primera vez que ocurre que quien recibe el dinero no tiene nada que ver con el titular del terreno. Y esto podría llevar a una situación indeseable para el que compra. ¿Te la imaginas? (le has dado la pasta a una persona que no es nadie ni nada del terreno, a una persona que no te va a dar nada de nada….  😯  😯  😯 

4 SITUACIÓN DE TU REALIDAD ECONÓMICAmi limite economico

Pensando en la viabilidad de tu proyecto, es importante que sepas cuáles son tus recursos económicos reales para hacer frente a la iniciativa.

Debes tener claro cuál es el límite máximo que puedes afrontar, para no sobrepasarlo bajo ningún concepto (créeme, esto es posible). 

Es importante que seas TÚ quien se sitúe en tu realidad económica ANTES de comprar el terreno, para que tomes conciencia de cuál es el límite a partir del que no puedes afrontar la situación. 

Porque lo mismo te gusta un terreno, pero si a ello tienes que sumar el importe de la construcción y el del resto de cosas, igual te pasas de lo que tenías previsto asumir y tienes que buscarte otro terreno para comprar. 

Esto que digo te puede parecer una perogrullada, pero te aseguro que cuando te metes en la vorágine de mirar terrenos, es muy fácil “perder el norte” y no está de más sentarse un rato y recapitular sobre el “asunto económico”.

5 COMPRA DEL TERRENO

Es una decisión muy personal e influyen muchos factores en ella, pero lo más importante es que, finalmente, debes procurar un terreno que responda a tus expectativas y que te guste A TI. 

No te olvides de haber realizado las comprobaciones en el Registro de la Propiedad, en el Ayuntamiento y en el Catastro. 

Después de todo esto, si estás convencido, ADELANTE!. Compra el terreno y firma la escritura.

6 NOTARIA ESCRITURA COMPRA TERRENO

Para hacer la escritura pública del terreno y registrarla en el registro de la propiedad.

terreno que me gusta2

Una vez que ya tienes un terreno, y un planteamiento asumible de tu realidad económica, entonces es el momento de acudir a un estudio de arquitectura para que te ayuden con tu futura Casa. 

Hoy en día hay una variedad sobrada de tipologías de viviendas según diseños y según sistemas constructivos, y todo ello, también, en función de la asignación económica que te puedas permitir. Si te suscribes a mi blog, te enviaré un artículo que estoy preparando sobre eso.

escoger estudio arquitectura

La siguiente conversación que te transcribo, se produce con frecuencia en nuestro estudio. Y suele ser así:

AMA ARQUITECTURA: mira, para que te hagas una idea de lo que puede costar esta casa, según los números que barajamos de otras obras, esta casa te puede ir a “X” euros
AUTOPROMOTOR: ….no puede ser!…..pero si tengo un amigo que hizo esto o aquello y se gastó menos dinero!!….
AMA ARQUITECTURA: vale, pues ahora súmale lo que se tendría que gastar en esto, y en esto otro, que todavía no tiene
AUTOPROMOTOR:…ya……caramba…..no esperaba que fuese a tanto…..

Por qué te digo esto? Para que no te olvides del “asunto económico”. Si te pasas con la casa no podrás disfrutar de ella cómodamente y sin agobios. 

Una vez que te has centrado en lo que necesitas, y en lo que puedes y no puedes hacer, es hora de pasar a un nivel más detallado. El Anteproyecto.

7 ANTEPROYECTO

Ahora es cuando has de exponer cómo te gustaría que fuese tu Casa porque hay que conocer tus necesidades para poder satisfacerlas.

Se trata de definir la Casa que quieres teniendo en cuenta tus gustos y sin perder de vista tu realidad económica. El anteproyecto es un paso previo para poder realizar el proyecto. 

Si llegas a definir tu Casa en el Anteproyecto, y quieres pedir una Licencia Municipal de Obras, entonces has de preparar la siguiente documentación:

8 PROYECTO BÁSICO + PROYECTO EJECUCIÓN

El proyecto recoge la conclusión del Anteproyecto y verifica que se ajusta a la normativa urbanística municipal, además de otras normativas básicas del Código Técnico de la Edificación. 

Lleva consigo el Estudio Básico de Seguridad y Salud que es un documento en el que se indican las normas de seguridad aplicables para esta obra en función de los riesgos detectados.

9 DIRECTOR DE LA OBRA + DIRECTOR DE EJECUCIÓN DE OBRA

Para que te concedan la Licencia que solicitas, tendrás que aportar el nombramiento del arquitecto Director de la Obra y del Arquitecto Director de su Ejecución. Que lo realizas en los colegios profesionales correspondientes. 

Para hacer una casa, ambos profesionales han de estar colegiados.

10 COORDINADOR EN MATERIA DE SEGURIDAD Y SALUD DE LA OBRA

Sobre si debes o no designar un Coordinador se dice por la calle y en muchos estudios de arquitectura que no tienes que hacerlo, PERO ESO NO ES VERDAD. Según el artículo 3 del Real Decreto 1627/1997, ésta es una de tus obligaciones.

Te voy a remitir a uno de mis artículos, el de NO HAGAS LA OBRA SIN ESTO (xD). En él te cuento todo lo que tienes que saber en cuanto al Coordinador.

Si no designas Coordinador te expones a sanciones y a situaciones indeseables en caso de accidente laboral en tu obra (ya se han dado casos de ambas situaciones y no me gustaría haber estado en esos pellejos, te lo aseguro). 

Con toda esta documentación que tienes y que ya has pagado, estás en situación de pedir la Licencia municipal en el Ayuntamiento.

11 SOLICITUD DE LICENCIA MUNICIPAL

Para solicitar esta licencia tendrás que cubrir un impreso (que te facilitan en el ayuntamiento).

Y además, seguramente, también tendrás que entregar el impreso de liquidación conforme has abonado en el banco el importe del impuesto y el de la tasa (hay ayuntamientos que lo cobran todo en el momento de hacer la solicitud, otros que sólo te cobran la tasa, y otros que te lo cobran todo en el momento en que vas a recoger la licencia de obras).

Los importes varían según cada ayuntamiento, por eso es mejor que preguntes para el caso concreto. 

Una vez los técnicos municipales revisan tu solicitud, pueden pedir que les amplíes la información presentada con documentación complementaria, o incluso rectificando ciertos puntos. licencia

También puede ocurrir que no te den la licencia por algún motivo gordo (cosa muy difícil que pase si has hecho todas las comprobaciones que te he ido contando en los tres primeros puntos, y si has seguido las indicaciones de tus arquitectos). 

Asimismo, puede ocurrir que sean necesarios otros permisos de otras administraciones y que el Ayuntamiento te los pida ANTES de concederte la Licencia. Entendido? 

Una vez que te conceden la Licencia Municipal de Obras ya puedes empezar a construir tu Casa, en cualquiera de las modalidades de gestión de obra existentes para ello (si bien, unas tienen muchas más ventajas que otras, en el caso de hacerse una casa).

Para tener más información sobre las modalidades de gestión de una obra, te recomiendo este artículo, que te vendrá de lujo.

Bien!. Ya has construido Tu Casa. Y estás deseando entrar a vivir en ella.

Antes, tienes que obtener la 

12 LICENCIA DE 1ª OCUPACIÓN 

La emite el ayuntamiento. Y para que te la den tienes que presentar el Certificado Final de Obra que te lo expiden tus técnicos.

Te pongo de nuevo el enlace de los ayuntamientos gallegos (pincha en la imagen).

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La Licencia de 1ª Ocupación en la mano, se la facilitas a las empresas de suministros de servicios para que te den agua, electricidad, adsl, recogidas de basuras, etc.. Los servicios que sean municipales ya los gestionas en el propio ayuntamiento.

Y con todo esto ya te puedes meter a vivir en tu Casa. Pero no te olvides de pasar por la

13 NOTARÍA

Para hacer la Escritura de Obra Nueva de tu Casa e inscribirla en el registro de la propiedad. 

También tienes que realizar la 

14 INSCRIPCIÓN EN EL CATASTROmodelo 902n

Solicitarás el alta en el impuesto de bienes inmuebles IBI (el impuesto de contribución de toda la vida), mediante el impreso que te puedes descargar pinchando en la imagen ,acompañado de toda la documentación que te pide (y que ya deberías tener) y lo entregas en Catastro.

El alta de nueva construcción generará el Recibo de Contribución que se paga anualmente.

Y también tienes que registrar la etiqueta de Calificación Energética de tu Casa (que viene en la documentación del Certificado Final de Obra) en el registro de eficiencia energética de cada autonomía. 

15 REGISTRO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

Se trata de una gestión que se tramita de distinta manera en cada autonomía.

Para ello tienes que dirigirte al registro autonómico de certificados de eficiencia energética (CEE) de tu comunidad autónoma.

Te paso un glosario donde lo puedes encontrar, por comunidades autónomas.

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¿TE HA SERVIDO DE AYUDA ESTE ARTÍCULO?

Y hasta aquí lo que es “el grueso” de los trámites y pasos que tienes que seguir.

Dime si este artículo te ha resultado útil, porque LO QUE MÁS ME AYUDA ES CONOCER TU OPINIÓN, saber lo que piensas.

Si la pones en los comentarios, iremos haciendo “familia”, y nos sentiremos todos más arropados y más seguros en nuestra vida diaria.

Si no me escribes, lo siguiente que me viene bien es QUE LO COMPARTAS ENTRE TU GENTE. Eso es la leche!. Cuando alguno de vosotros me comparte algo, las visitas a la web se disparan. Y !da gusto verlo! ? .

Además, que ya sabes, a mí me haces un favor, y seguro que a ti te viene de vuelta, porque ya sabes,

Pero si eres un poco “cagaíllo” (como yo, que cuando comento, lo hago en blogs que llevo leyendo meses… ? , pues he ideado un sistema para tímidos, que es el deVALORAR CON LAS ESTRELLAS

Ya sabes. Una estrella si te ha gustado poco y 5* si el artículo te mola mogollón. Así me estás diciendo: “oye, que esto me gusta”. Y yo sigo dándole a lo que más gusto te da.

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Venga! para-muestra-un-botón, aquí te dejo MI PRIMER REGALO.

Y no te olvides de decirme,

¿en qué punto te encuentras ahora mismo?

¿ tu situación es distinta y te estás encontrando con otro tipo de problemas que no se ajustan a lo que explico en este artículo?

ChusTobío

Arquitecto Técnico | Ingeniero de Edificación at AMA ARQUITECTURA
Trabajo con Autopromotores dispuestos a Combatir los Sobrecostes en las Obras de Construcción de su Casa. Creo que hacerse una Casa debería ser más asequible y trabajo a diario para conseguirlo.